地王“烧热楼市” 调控要从机制性层长期施策

摘要：2016年楼市持续火热，土地市场也是地王频出，这让不少地方政府对楼市进行调控，各地纷纷采取收紧政策的措施。专家分析，楼市调控要从机制性层面长期施策，不能总在表层。

       过去的调控史表明，价格干预无法长期实施，常常会随着宏观环境的变化半途而废。在机制性层面长期施策，才是根本性的解决之道。只在表层停留，不可能控制住楼市虚火。

       房价涨幅位居全国前列的南京，日前决定加大调控力度，对申报价格明显过高、涨幅明显的楼市项目，由多部门会商、多部门约谈指导，并对热点地区设置动态封顶价格，严控炒作性“楼王”再现。

       不让“地王”“楼王”烧热楼市，是当下不少地方政府楼市调控的重点。数据显示，今年上半年，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额突破1万亿元，比去年同期高出近一倍。南京、杭州、合肥、苏州等热门二线城市，同比涨幅更是超过200%。“地王”频出，对于楼市去库存目标有弊无益。一方面，去库存不可能靠高昂的楼市价格引导，这只会逼退潜在的增量购房人群；另一方面，过度依赖土地的财富效应有可能导致城市和大企业资源错配，对优化经济结构、推动产业升级等主要命题造成障碍。这样的事，在上一轮楼市泡沫期已经发生，导致产业调整期大大推后，加重了产能过剩的严重程度，至今阵痛不止。今天还经得起新的产能过剩、资源错配的旧疾复发吗？

       也正是基于未雨绸缪的认识，各地纷纷采取收紧政策的措施。有的出台差异化信贷政策，截断楼市的金融杠杆；有的开始考核土地开发时限，防止坐地涨价；南京则干脆对土地出让实施了限价措施，价格控制，当然是见效最快的手段，但当时就不乏市场人士质疑，价格干预是不是长久之计。

       现在，价格干预又延伸到了热点地区的高价楼盘，实施“动态封顶”措施。力度虽然够大，但能起到多大作用让人怀疑。过去的调控史表明，价格干预无法长期实施，常常会随着宏观环境的变化半途而废。一个不能制度化的政策对于楼市有多长时间、多大的导引作用，本身就是个问题。更大的问题是，即使干预临时生效，但往往会成为下一轮楼市高烧的点火器。因为，正常的市场需求——无论是否有投机性，通常扭曲越严重，爆发的能量越大。更何况，对于价格管制，开发商不是没有对策，延迟楼盘竣工时间，不申报价格销售楼盘以待政策放宽，价格封顶损失在物业管理等环节找补等手段，过去就用过，现在还可以继续用，价格封顶成为低效政策的可能性不是没有。

       不能不说，动辄选用价格干预的手段，有不尊重市场之嫌。总是希望楼市发展时时处在行政认为恰当的程度和节奏中，而忽视了市场的自行规律。因此，往往造成市场和行政意志的不合拍。

       怎么才能合拍？不是拿楼市价格说事，让市场无所适从，而是让行政着力点回到该发力的地方。比如，“地王”频出，其中就包含土地出让制度不合理的成分，挤出其中的制度性泡沫，减低地方对土地出让金的渴求才是治本。又如，城市规划不合理、周边发展落后于中心城市，也是城市一些地段楼价飙高的内在动力，加大住宅土地供应，激活“睡城”，推动中心城市与周边的协同发展，中心城市的楼价才不至于总是失真。

       一句话，从简单的管制思维中走出来，在机制性层面长期施策，才是根本性的解决之道。只在表层停留，不可能控制住楼市虚火。