北京八百万新房日光 潜在购房人数量无法估测

摘要：100万至300万为刚需，300万至500万为改善盘，800万以上成为豪宅，这几年市场约定俗成的“门槛”在上周发生了变化。将近400套800万的房源一天内被抢购一空，甚至比几年前的刚需盘还要抢手。为何今年的改善盘可以出现一个，被秒杀一个呢？一下子哪儿冒出那么多“有钱人”？业内人士指出，货币贬值和资产慌让很多购房人急于将手中的钱“花出去”，一因为“地王”带来的涨价预期也让这些需求在加快入市。二则卖旧房买新房需求造就了大批手拿现金的“有钱人”……另一方面，未来政策的不确定性与资金回笼的压力让开发商不敢与市场“赌”走向，借目前的形势落袋为安，成了很多开发商的选择。

        产品迎合市场需求定价 激活潜在购买力

        据开发商公布的数据显示，首开华润城(楼盘资料) 开盘当日实现日光，售出358套房源，单日销售金额达30亿元。这一成绩位列北京商品房住宅开盘销售纪录的历史第二，仅次于2013年中建国际港(楼盘资料) 创下的37.9亿元的开盘纪录。

        虽然分别占据着史上开盘纪录的冠亚军位置，但三年前的纪录创造轨迹与如今的首开华润城完全不同。彼时，中建国际港开盘一次性推出了1462套房源，户型覆盖了88-160平方米的二至四居，套均价格260万元。而首开华润城套均价格是其三倍有余，而推出的房源数量仅为其四分之一。二者创造纪录的轨迹也正好反映了三年间北京楼市的转变。日光盘从刚需转向了改善，像“抢白菜一样”的买房，从刚需盘向各类楼盘扩散。

        对于首开华润城此次开盘取得的成绩，业内人士普遍认为无法复制，但首开华润城确实是近期热销项目中的一个样本。首开华润城首期开盘主力户型为110-141平方米的三居，均价在7万元/平方米，总价千万元以内。这类产品设计与当下改善型人群的主要购房需求高度契合，回顾上半年热销的改善盘，基本也都具备此类特征。

        中原地产首席分析师张大伟表示，首开华润城的产品的确激活了区域内的部分购房需求，包括得房率等都做到了目前的极致。亚豪机构市场总监郭毅也将产品解读为这一现象级楼盘出现的主要原因，郭毅认为，适度的产品户型设计刚好迎合了首次改善人群的需求，可以覆盖的客群范围比较大。

        除了产品本身外，首开华润城同样具备今年热销项目的另一重要特征，地王环绕。首先，首开华润城本身就是北京历史上的总价地王，是四环沿线近五年来供应的最大住宅地块。另外，首开华润城周边更多地王云集，楼面价最高的葛洲坝地块，商品房楼面单价已达75000元/平方米。张大伟分析认为，南城包括南四环在内最近一年出了20多块地王，使得区域内购房者对房价上涨有明确的预期，这种地王带来的抬升心理是造就首开华润城现象的重要原因。与周边地王楼面价接近的优质产品售价，激活了目标客户的潜在购买力。

        资产慌下配置房产仍是主流 开发商借机跑量

        除了产品和区域特征以外，时机对于一个楼盘创造历史也至关重要。在限购仍在持续的北京楼市，腾挪购房资格对于改善型的购房人仍是一件麻烦事。为何购房人仍愿意花费功夫去折腾，背后不仅是改善居住品质的需求。

        近期人民币兑美元汇率呈下行趋势，英国脱欧也致使整个金融市场发生异动。普通购房人对于手中持有的现金贬值预期不断上升。钱存在银行里，无处投资，资产该如何进行配置，成为困扰很多中产阶级家庭的难题。

        在这样的背景下，经验认证的最简单保值的投资品房产在多方比较下仍是普通投资者最爱的选择。张大伟表示，资金潮下的资产慌是目前很多楼盘热销的重要原因，不论是自住还是投资，对于普通大众来说，除了房地产没有更好的投资保值渠道。在这种资产配置需求下，像首开华润城等均好性比较高的项目，自然会受到市场的追捧。

        对资产保值的需求致使购房人大量融入市场，而开发商也在借此机会密集出货。近两月，对商住产品限购的传言和商住调控的预期让商住产品抢占了市场的头条，当这一热潮逐渐退去后，进入下半年，改善型产品也在集中上市。除了首开华润城外，京西和南部地区很多项目都在加快入市节奏，虽然传统的金九银十已经有所褪色，但在三季度实现销量的突破为全年业绩完成提供保障也成了不少开发商的共同选择。

        左手卖房右手买房 换出来的改善需求

        面对越来越高的价格新房仍旧热销不断，那购房需求都来自哪里呢？事实上很多人都是通过左手卖房右手买房完成了换房改善。

        家住西二环金泰城丽湾的孔先生近日将他住了5年的一套两居室交给了中介挂牌，在某房产中介的网站上，这套87平方米的房子标价625万元，并用鲜红的字体标注为“急售”。孔先生告诉北京青年报记者，他已经在西南四环定了一套新房，总价接近900万元，如今房子的定金已经交付，开发商承诺将房子保留到8月中旬，因此在这段时间，他急需卖掉这套老房子来凑够新房子的首付款。

        “目前以房换房的客户确实非常多，其中每3个挂牌售房的房主就有一个是要着急回笼资金补贴新房的。”链家地产菜户营附近一家门店经理李波（化名）告诉北青报记者，现在新房的销售速度让人心慌，不少计划“以小换大”的改善型购房人发现，就在卖老房子的这个空当儿，新房子的价格又上涨了，所以很多客户都是先把新房子的定金交下，然后卖老房子来填补剩余的款项，为此，很多买房人一边卖房一边买房，甚至有人三天之内就完成了交易。

        不过，李波也表示，急售并不代表着“甩卖”，像孔先生的这套房源挂牌价是625万，但他最多只接受5万元的溢价，620万是他的底线。

        此外，商住楼热潮逐渐退去后，开发商也将更多的精力放在了吸引改善型购房人上。大兴一楼盘的售楼处近日也正在积极准备月底的加推开盘，与往次开盘不同的是，该项目的本次加推主要是大平方米的房源。

        上述项目负责人介绍说，由于目前出手购房的以改善型客户为主，客户对于居住空间有更高的要求，希望有更宽的活动空间，希望有相对独立的私密空间，希望有诸如婴儿房、书房之类的功能空间，而这样的购房新特点也将持续一段时间。

        中原地产首席分析师张大伟也表示，供应慌导致了土地供应越来越少，可供选择的项目也越来越少，北京的商品房住宅上半年的平均单套成交价格已经达到了519万元，这就导致800万左右的产品，已经不能算是豪宅了，只能算作是改善型房源了，同时改善型房源的价格天花板，也被推高至800万元。

        因此，有业内人士就建议当前有换房需求的购房人，改善型的卖房和买房之间的时间差不能长，更要有效地控制“空档期”的资金风险，避免出现“断档”的困局。