多热点城市为楼市降温 下半年楼市或迎调整期

摘要：2016年上半年楼市持续火爆状态，房价、地价上涨，地王频频出现。社科院预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期，下半年房价增幅将回落。

       楼市调整的步子似乎越来越近了。日前社科院发表报告指出：2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。事实上，从近期各地所发生的一系列政策层面的变化、房企资金链压力的收紧，均释放出“下半年楼市恐怕不好过”的信号。

       社科院

       下半年房价增幅将回落

       眼下，房价持续上涨、地价依然亢奋，政府智囊机构开始发出了不同的声音。在中国社科院7月6日发布的《中国住房2016中期报告》中，社科院预测房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

       “调整可能迟到，但不会缺席。”社科院的报告认为，持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后。基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势的预判，从2016年下半年至明年第二季度的时间段内，房价增幅将呈现回落趋势。报告指出，如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。

       事实上，自5月份开始，已相继有地产商预判下半年楼市成交量会调整。融创中国董事长孙宏斌在最近一次的公开活动上就表示，下半年的房子一定没有上半年卖得好，“市场风险已经非常大了，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。”。新城控股高级副总裁欧阳捷也多次撰文表示，下半年房价涨幅将收窄。

       中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市未来一年的房价可能不会涨超过50%，拿了“地王”的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力使得风险非常大。

       社科院报告认为,本轮房地产调控政策出台总体稳妥,从而使市场和投资从缓慢到快速回升,去库存成效明显,但仍有需改进空间。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。

       资金面

       房企面临资金风险 地王或有生死抉择

       近期多家机构数据显示，6月全国房价环比涨幅已在收窄，这或许反映出下半年楼市的格局。多家房产中介机构反映，2016年二季度，全国重点城市的二手房新增房客比下降，下半年市场将降温。

       而在一手市场，不少业内人士担心，由于前期市场高温透支了大量需求，市场后续需求不足，房企资金链回笼也会减缓。有证券机构预计，2016年下半年销售增速将继续降温。而从累计数据来看，1-6月成交面积同比增长32.94%，相比1-5月回落3.49个百分点。楼市成交整体降温的趋势得到验证。

       而对于房企而言，另一个资金来源———开发贷，也不断在收紧。一家股份制银行三季度的重点项目表显示，除了超大型房企项目，在十几页表格中，竟然寻觅不到其他房地产相关的项目。据透露，目前只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，即便如此，还要在审批会上反复讨论和分析风险。而一些小银行2016年上半年连一笔开发贷都没有放。银行业内人士预计，下半年银行开发贷将大幅收紧，各家银行将重点关注开发贷风险。

       “今年上半年全国涌现205宗地王，6月的地王数目已再次刷新历史纪录。”张宏伟认为，上半年制造了无数话题的“地王”房企，其潜在风险尤其需要关注。尤其是那些实力有限而又‘高溢价’拿地的房企，更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。“在楼市下半年将进入调整期的背景下，‘地王’或面临生与死的抉择。”

       政策面

       多个热点城市为楼市降温

       而多个楼市过热城市政策收紧也在悄悄展开。7月9日，厦门国土资源与房产管理局发布了楼市信贷调控政策，“认房又认贷”。厦门将于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化，对于名下有一套房但未结清贷款的，或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%，而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。此外，停止向三套房发放公积金贷款。

       对于此次厦门调控政策的出台，被解读为要给持续高烧的厦门楼市降温。2016上半年厦门不断刷新地王纪录，一度引起购房恐慌，目前岛外房价已迈入3万以上时代，岛内豪宅项目开盘价格达7万元/平方米。业内人士认为，新政重启“认房又认贷”，对改善及投资客打击较大。

       据相关媒体观察，自从3月25日上海出台了“沪九条”楼市新政后，北京、深圳也已收紧了楼市调控政策，合肥也从7月1日起提高首付比例，从这些城市政策面变化的趋势来看，都是通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征。

       同策咨询研究部总监张宏伟分析，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。

       “央行等相关部门已开始对热点城市进行调研，储备政策已经准备充分，只不过等待时机发布而已。”张宏伟预计，三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”。合肥已经出台楼市调控政策，7月1日开始正式执行，南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。