上半年楼市大热结束 业界认为楼市或持续低迷

摘要：除极少数实力超强的开发商，其他开发商大多是依靠银行的支持才能拿地，现在开发贷收紧了，恐将面临资金链紧绷的危险。尤其是土地价格脱离实际的地块，会不会因为开发能力减弱而出现风险，都是需要认真应对的问题。

        国家统计局最新数据显示，今年1至5月份，全国房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1至4月份持平。在其他资金中，定金及预收款14840亿元，增长35.2%，个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。

        无论是开发商还是消费者，上半年的表现都是非常积极的，也给楼市带来了积极的效应，一度呈现十分火爆的迹象。然而大热之后，6月全国房价环比涨幅收窄，这在一定程度上预示着下半年的楼市格局。与此同时，支撑房企拿地甚至竞相高价拿地的开发贷，也开始逐步收紧了。

        银行之所以收紧开发贷，主要就是因为对楼市前景不看好。上半年楼市之所以火爆，主要缘于一线城市和部分二线城市出现了意想不到的房价快速上涨，以深圳、上海、南京、苏州等地最为突出。相反，大多数三、四线城市去库存压力仍然很大，仍处于低迷状态，这些城市即便有所反应，也是一、二线城市楼市大热的边际效应，而非自身出现了松动现象。

        为遏制房价快速上涨，一、二线城市加大调控力度或出台新的政策，楼市大热现象逐步消失，房价趋于稳定，有的还出现了一定幅度的下降，开发商拿地的热情也自然有所减弱。一旦开发商拿地的热情减弱了，银行对开发商的“信任度”也会随之下降，开发贷也就会越来越紧——开发贷收紧了，楼市风险也就有可能暗潮涌动了。从上半年的实际情况看，一、二线城市楼市的大热，相当程度上与银行不顾一切的支持是分不开的，甚至有报道说，一些银行为了给开发商贷款，甘愿做赔本买卖。

        这样的结果传导到消费者身上，刚刚冒出来的购房热情，可能又会受到很大影响，包括一些刚需旺盛的消费者在内，很多人可能重新回到等待观望的状态。尤其是三、四线城市，原本指望一、二线城市的大热，能够对三、四线城市的购房热情产生一些带动作用，现在看来，至少下半年是没有指望了。

        那些在上半年积极拿地的开发商，会不会因为开发贷收紧而出现巨大的风险，颇值得关注。除极少数实力超强的开发商，其他开发商大多是依靠银行的支持，才具有了拿地的条件和动力，现在开发贷收紧了，以一些开发商的实际能力，恐将面临资金链紧绷的危险。尤其是土地价格脱离实际的地块，会不会因为开发能力减弱而出现风险，包括后续资金跟不上、无钱开发、无力偿还到期贷款等，都是需要认真应对的问题。

        好在今年上半年的拿地热潮，主要发生在央企或少数大房企身上，且维持的时间不是很长，否则风险只会更大。即便如此，随着央企整合力度加大，相关央企整合以后，会不会对发展战略做出调整，对被整合央企新拿的土地作放弃处理，也是需要认真应对的问题。

        更令人担心的还是三、四线城市楼市的去库存。如果说上半年房地产市场的火热，让我们看到了一些去库存的希望，那么接下来，三、四线城市的去库存压力只会更大。尽管部分地方启动了鼓励农民进城买房的政策，但在目前条件下，此举料难成为加快三、四线城市去库存的“强心针”。就算能够推动三、四线城市楼市去库存，由此带来就业、社会保障、医疗保障、教育等方面的问题，又有可能成为三、四线城市新的短板。如果从楼市风险转化成为社会发展短板，后者对城市发展带来的困难和风险，未必比前者更小。

        总体上讲，上半年楼市的大热结束以后，接下来除楼市可能持续低迷，另一个可能就是风险暗潮涌动。如何防范和化解这些风险，决策层、管理层和开发商都需要引起足够重视。