揭秘北京商住全面限购疑云 部分投资客已撤离

摘要：从6月6日门头沟商住项目暂停网签开始，到端午小长假商住房成交量暴涨，再到6月14日传说中的限购前夜。在过去的一周，商住房站在了舆论与市场的聚光灯下。14日晚间，北京市住建委辟谣，称“6月14日晚24时，北京将全面停止商住房网签”的消息不实。政府的回应让商住限购风波暂时得以平息，但是，关于商住房未来的命运和走向，依然受到关注并引发业内探讨。

        可疑的端午井喷

        2286套、占比九成、历年新高……在刚刚过去的端午节，大量签约让商住房成为楼市“明星”。亚豪君岳会统计数据显示，2016年端午小长假期间，北京商品房住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2503套，成交面积35.65万平方米，相比“五一”小长假分别增加210%、301%，同时这一成交量也创造了历年端午小长假的新高，而这三天成交量也相当于5月份成交量的三成。值得注意的是，商住类产品共实现成交2286套，占全部成交的比重高达91%。

        成交井喷的背后，仅仅是传言发酵带来的刺激效应？限购的传闻在一定程度上刺激了购房者加紧进入，但有个别项目却出现了大量集中签约。从成交排行看，端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的尚峰壹号三天实现签约941套，该项目从开盘到端午结束签约达到了57.25亿元，然而，其中接近54亿元是最近几天所签。也就是说，从2015年8月开盘签约开始，之前9个月卖的远不如端午前后的成交。

        集中签约的项目并不在少数。如位于亦庄的林肯公园，端午期间的签约量也超过了600套。如此惊人的成交数据，也引发了市场的猜测，开发商“自售”成为业内普遍认同的观点。有了通州商住限购的前车之鉴，为避免限购带来的政策风险，开发商无奈之下自己签下售卖的房源，让新房变成了二手房。一位项目销售人员也向相关媒体透露，“有开发商花了一个多亿买自己的项目。”

        传说中的限购前夜

        关于北京商住限购传闻的发酵，描绘出来的曲线图顶点的位置，是6月14日。

        5月5日晚，通州区连夜发布商住房限购政策，该区域商住的火热势头被浇上一盆冷水，成交迅速降至冰点，限购后四天竟然出现“零成交”。投资总归需要一个出口，如同打地鼠的游戏一般，老鼠在这个洞口被按下去，会迅速从另一个洞口出来。通州商住房限购，使得购房者把目光逐渐投向了其他区域。

        6月6日门头沟商住房暂停网签，市场流传出一个消息，“北京商住要全面限购”。如同往湖里扔了一颗深水炸弹，一石激起千层浪。捂盘的开发商慌了神，开始加速推盘，购房者也加速看房，生怕错过了末班车。

        一直到6月14日，传言愈演愈烈，一则“15日零时停止网签”的消息将商住限购传闻推向顶峰。“今晚12点就要限购，开发商已经得到消息，再不买就没机会了。”14日，亦庄一名商住项目的销售人员向相关媒体介绍，为抓紧限购前的最后时间，楼盘会一直加班营业至午夜12点，“现在就剩几十套房源，大家都在抢，要是您早来还能选好的位置，晚了就没了。”当日，北京万科对外打出“万科天地、长阳天地，72不打烊”的广告，鸿坤大都荟、华远西红世等多个商住也纷纷表示24小时卖房，催促买房人尽快签约。

        直至晚上10点多，住建委的辟谣消息传来：“14日晚24点，北京将全面停止商住房网签”的消息不属实。不过，当天开发商及各个销售渠道已经成了最大赢家，北京商业类项目单日签约达到了2672套，合计签约金额达56.4亿元，其中42亿元是商住类物业签约创造。一天的签约量相当于5月全月签约量的60%。

        部分投资客开始撤离

        有了官方的回应，市场没有瞬间降温，但有业内人士透露，已经有部分投资客开始有撤离的迹象。

        15日，北京商业类物业单日签约整体签915套，虽然不及14日的爆发式成交，但签约量依旧维持高位。18日、19日相关媒体走访了亦庄、门头沟、顺义等地区的商住项目，销售人员虽然已不及14日那么亢奋和信誓旦旦，但依旧认为房子不愁卖，“未来肯定要限购，只是时间问题。”

        住建委辟谣暂停网签之说，但关于是否会限购的话题却未做出过多解释。商住是否会限购？什么时间限购？如何限购？一系列购房者关心的问题依旧没有答案。不过有一点似乎可以确定，辟谣之后会在一定程度上为过热的商住产品降温。“现在正处于消费者和开发商博弈的时间点，可能会出现阶段性拐点。因为恐慌性入市的人一进入，许多资深投资客已经开始选择撤离。”一位业内人士透露。中原地产首席分析师张大伟也表示，如果不出台限购，预计整体市场将很快恢复平稳，“13日、14日透支了市场成交，有可能在7月和8月市场会出现明显的降温。”