房地产短期税负下降 建筑业等今起实施营改增
发布时间：2016-05-01 来源：东江时报 编辑：张晓霞
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摘要：今日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业将开始“营改增”，现行营业税纳税人全部改征增值税。相关媒体了解到，从税率、征收率、不含税价转换和进项抵扣情况等方面来测算对各行业的税负影响，本期主要介绍房地产行业。
政策变动
适用税率11% 抵扣后税负降低
据介绍，作为对营业税贡献最大的房地产业，“营改增”所带来的影响也是最大的。房地产业一般纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%，高于营业税的5%，但可以抵扣进项税额，抵扣后税负降低。
房地产开发企业销售老项目或采取预收款方式销售房地产项目若选用一般计税方法，按照3%的预征率预缴增值税。房地产业的小规模纳税人以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。一般纳税人销售今日前自建或者取得的不动产可选用简易计税方法。
税负影响
按一般计税法 短期税负降43%
按照简易计税方法的公式：应纳税额计算公式是应纳税额=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。因征收率为5%，与营业税税率相同，主要减负在于含税销售额需换算为不含税销售额，测算出与原营业税政策相比税负下降4.76个百分点。
如用一般计税方法，房地产业一般纳税人采取预收款方式销售所开发房地产项目的预征率为3%，比按照5%征收营业税的税率下降2个百分点，短期税负下降约43%。
销售完工产品的适用税率为11%。纳税人在计算应纳税款时，既可以扣除土地价款，也可以抵扣建筑安装、市政配套等各项成本费用支出的进项税额。据统计，传统房地产业可抵扣进项的开发成本费用约占总成本的77%。其中：建筑安装成本占40%，土地款占15%，市政、配套成本占7%，前期费用5%，销售代理及广告费用5%，其他5%。在以上进项及土地款发票都可以取得的前提下，测算出税负降幅达31.4个百分点。如80%的发票可以取得，测算出税负降幅7.7个百分点。
去年房地产业缴纳营业税40.94亿元
据了解，2015年，惠州市房地产业纳税人实现的收入约837.77亿元，缴纳的营业税40.94亿元。
考虑到房地产业建设周期较长，短期内大部分的房地产业纳税人都是销售2016年4月30日以前开工或取得的不动产，一般选择简易计税方法计税，测算出减收约2亿元，税负下降4.76个百分点。
