营改增不会增加购房者负担 没必要着急买卖房

摘要：5月1日起二手房交易“营改增”不会增加购房者的负担；春交会有政策优惠，买房是个好时机。

    本周四，春季房交会将拉开帷幕，关于新房和二手房的优惠、5月1日后二手房交易“营改增”政策等，成了市民们关心的话题。

    中介催促市民赶紧卖房买房

    “卖房子是不是应该赶在5月1日前？”10日，胡女士在朋友圈里询问，“营改增之后二手房交易税费是否会增加？”

    去年，胡女士在渝鲁大道附近买了一套100平方米（套内）的住房，最近二手房中介催她赶紧把房子卖掉。中介告诉她：“5月1日开始，营业税改增值税后，二手房交易税费要增加，现在趁政策空窗期赶紧把房子卖掉。”

    张先生最近也接到中介的电话，劝他赶紧买房，不然税费可能要增加。

    增值税或再次转嫁给购房者

    目前，在重庆，住房（包括普通住宅和非普通住宅）只要满了2年（含2年），对外销售均免征营业税；如果不满2年，交易时需要缴纳5.5%的营业税。

    业内人士表示，在二手房市场中，营业税理论上是由二手房的卖家缴纳，但在实际的交易中却被转嫁给了买房人。营业税改增值税后，增值税被转嫁给购房人的格局仍然不会改变。

    个人二手房交易究竟如何征收增值税？市国税局局长李杰日前表示，房地产业涉及营改增细则主要有7项：一是税率由3%改为11%，进项可以抵扣；二是土地出让金允许从销售额中减除；三是老项目可选择按5%的征收率缴纳增值税（老项目是指4月30日以前建设的项目）；四是新建不动产项目按5%预征；五是销售自建存量房产采用5%征收率，销售非自建存量房产按差价的5%缴纳增值税；六是个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率；七是不动产租赁税率11%。

    也就是说，营改增之后，个人转让两年以上的二手房是不需要缴纳增值税的，两年以下的二手房则按5%征收率。显然，征收率比之前的营业税还低了0.5%。

    买二手房不必等到5月1日后

    中国人民大学财政金融学院教授朱青解释，“营改增”并不会增加普通老百姓的购房负担。知名税务专家段文涛撰文指出：营改增后，个人出售二手房缴纳的增值税与原来的营业税将持平或略有下降。

    业内人士表示，我市的房价增值幅度一直比较平稳，营改增后仍然会延续满2年的免征的优惠政策，对大多人在买卖二手房时影响不会太大，“春交会期间有各项优惠，购房者看准了就该出手，没必要刻意等到增值税实施后。”

    ■算账

    增值税比营业税略少

    去年，胡女士花70万元买了一套房，今年以100万元的价格（销售额）卖出。由于没有满2年，她需要缴纳营业税为：100万×5.5%＝5.5万元。

    而营改增后，她应纳税额为：销售额÷（1+征收率）×征收率=4.76万元，比营业税少了7400元。

    ■提醒

    继承房产等免征增值税

    营改增实施方案明确提出，对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，试点期间免征增值税。

    家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。