商业地产库存比住宅严峻 楼市趋向“商业+”

摘要：当前，中国商业地产正处于转型创新关键期，行业面临着宏观经济下行、消费市场严重分流、地产销售去化困难等诸多复杂挑战。实际上，如同住宅市场一样，商业市场的库存问题也较为突出。中国的消费人群已经不再满足过去简单的需求，而是消费品质在迅速提升，这从国人海外消费频现“爆买”现象得以体现。当前，国家提出供给侧结构性改革就是希望提高供给方面的质量和效率，以不断满足人民日益增长的旺盛需求。

      “当前中国商业地产行业正进入大变革和大整合时期。未来从互联网+走向商业+是个值得注意的重大变化。”中国商业地产联盟秘书长王永平在3月17日中国商业地产发展论坛（成都）上发布行业年度报告时如是说。

中国商业地产发展论坛

        成都楼宇经济：宜居亦宜商、宜业

        成都的时尚，不输给北京、上海，消费力也很强劲；自然人文环境，优美而独特，是个深具休闲感的地方。作为西部经济核心增长极，近年来全市经济总量快速增长、对外开放加速推进、功能配套持续完善，各项发展指标位居中西部城市前列。在响应全面深化改革和推动区域产业提文件升级的发展要求下，成都提出到2020年建成国家向西向南开放战略支点城市和国家区域性服务业核心城市的发展目标，其中，发展楼宇经济则是达成上述目标的重要举措。

　　全国人大常委、人大财经委员会副主任、民建中央副主席辜胜阻表示，消费现在已经慢慢属于中国经济的顶梁柱，我们看2008年的时候消费的贡献只有44%，那么过去的一年已经上升到66%，已经超过投资。“四川服务业的增长，把它和江苏、山东、湖北做一个比较，可以看人均消费支出四川是1.9万，低于江苏的2万，但是高于山东的1.4万，也高于湖北的1.5万，所以四川人均消费是很高的。”

　　在如何看商业地产的机遇时，辜胜阻认为中产阶层的崛起是消费升级。特别是“十三五”消费的升级，消费是中国经济最大的动能，但同时我们也面临挑战，泡沫化、同质化、边缘化和行业分化，这是我们面临的挑战。现在是互联网+时代，如何创新模式很重要。

　　成都市人民政府副市长傅勇林围则围绕成都服务业转型升级，推动楼宇经济发展的相关做法和时间，分别从成都的商业传统、产业格局以及服务业情况三方面进行汇报。傅勇林认为，成都自古便是中国西南地区的金融和商贸重镇，也是中国政治、经济、文化交流，连接东西南北的枢纽城市。正是因为成都有常年经久不衰的商业和繁荣的贸易往来，促进成都成了政治、经济、文化、风速风云际会之中心所在，并且成都不排外，会摆流，善吸收的城市个性。

　　他指出，在新的国家战略中，成都作为“一带一路”的重要枢纽和国家西向开放的重要战略支点城市，作为长江经济带中印孟缅的交汇，和国家向西向南发展的战略支点，其战略地位日益突出。“这是一座生机盎然的城市，成都不仅宜居，更加的宜商，宜业。”

　　未来的成都将继续深化政府体制机制改革，以转变职能为抓手，积极有效的履行好公共服务，市场监督，社会管理，环境保护，以提高经济质量效益为前提，以制约节约和生态环保为支撑，以推动科技创新和技术进步为手段，进一步营造公平宽松的投资环境，打造内陆改革开放的先行区和智慧创新的新试验区，贸易发展的转型示范区。

　　谈商业地产现状

　　万达金融集团总裁曲德君：调整与挑战是正常反映

　　“在经济增长速度放缓，经济发展进入新常态，各行各业都面临着新的调整与挑战，商业地产行业的调整与挑战是经济调整期的一种正常反映。”曲德君表示，作为国内商业地产的领军企业，万达集团在商业地产方面依然保持着良好的发展态势，我们仍然看好中国商业地产的发展前景。

　　首先，商业地产发展仍有很大的市场空间。商业地产中国市场经济创新发展的重要组成部分，商业地产伴随着市场经济发展而发展，多年来一直是市场比较热门的行业；尽管部分地区发展规模速度不均衡，但不会动摇行业的发展。不能因为短期的调整和局部的问题而怀疑整个行业的发展。发展过程当中产生的问题，需要在发展过程当中消化和解决，商业地产依然有很大的市场空间；商业地产仍是万达发展的重要产业之一，目前万达集团已经在商业集团电影、旅游、酒店等多个行业处于中国、亚洲乃至全球领先的地位。商业地产仍然是重要的产业。自2015年底万达已经开业的项目为135个，其中2015年开业了26个万达广场，2016年万达计划开业55个万达广场和两个万达城项目，这足以看出万达对商业市场和行业发展的信心和决心。

　　此外，曲德君强调商业地产发展需要更加重视运营：尊重市场量力而行、专注运营始终如一、持续创新与时俱进。

　　北京国华置业的董事长房超：工匠精神需要真正付出

　　“实体商业现在肯定是面临一个巨大的挑战，现在商家普遍效益很低，商场普遍效益很低，大家很困惑。问题是我们现在的发展模式是一个比较粗放的模式，注重数量，不注重质量，粗放式的发展带来的结果是普遍效益比较低。”房超认为，现在所有的商家、商场都还是在追求数量的发展，不追求质量的发展，这是非常不好的。

　　他以成都太古里为例，一个作品怎么可能一两年就做出来了呢？怎么可能一两年就做出来留下一百年历史的作为？工匠要关注一个细节，是需要花费时间的。“我们目前要挑战自己的，把新光天地改为SKP，2011年年底就下决心打造成世界先进的最高水平的商场，个中的艰辛和付出大家是无法体会到，开始改造的头两年受到非议，大家无法接受，但他们坚持下来。所以，匠人精神是需要我们真正付出的。”

　　自己来改变自己的命运，怎么办？就是两条，第一要创新，否定自己，学习别人，否定自己，第二匠人精神，然后用艺术的，用我们中华民族传统的这种优势，来作出好的商业设施，好的商品，好的商家。

　　中国商业地产联名理事长顾云昌：商业地产库存更严重

　　顾云昌认为中国的去库存有“三大”：库存大、分化大、难度大。而商业地产的库存比住宅地产严重。

　　据统计，商业地产的待售面积是2.7亿，住宅面积面积是4.5亿，为什么说商业地产的库存面积更大呢？因为一年的销售量12.8亿当中11.1亿是住宅，只有1.7亿是商业，也就是说从待售面积来说，住宅占比远远小于商业地产，但是库存当中35.7%是商业地产，这里面的比例很高，所以过去讲的泡沫化，同质化，边缘化其实还有过量化，库存大，这是商业地产面临的问题。

　　“供给侧的改革，对于政府来说意味着制度的创新，真正的管控好土地的供应量，不要再什么地区好地段就卖商业地产，这个地方一定要搞写字楼，这个地方搞购物中心，一定要根据市场的需求，该扩大的扩大，该减少的减少，有保有压。”顾云昌表示。

　　观点PK 商业地产冬天是否来临？

　　乐观派：红星美凯龙集团董事长 车建新

　　印力集团董事长兼首席执行官 丁力业

　　北京北辰实业股份有限公司总经理 曾劲

　　麦肯锡资讯全球合伙人 陈有钢

　　“我觉得线下店，就是实体商场，也就是我们的商业地产是永远需要的。很多事实证明网络购买的都是低等的，都是小件的商品。”红星美凯龙集团董事长车建新称，未来的五年中国的社会消费品零售总额还会增长60%，就算网络能抢掉一部分生意，零售总额还是很大的。

　　在他看来，百货公司肯定是“寒冬”，但购物中心不是。因为购物中心会偏社区和城区的服务功能，生活、休闲、娱乐、度假等功能。另外，所谓的商业地产，不仅是要有商业，一定要有地产的开发，这是未来竞争核心的核心，假如说纯粹做商业的话，可能真的很难，因为现在的竞争趋于白热化。一方面我们和电商在竞争，另一方面我们的同行也在竞争。

　　车建新表示，未来最主要的一点是要联动，商业地产和住宅和商户和开发结合起来，要联动。

　　印力集团董事长兼首席执行官丁力业也认为商业地产还有机会。真正的商业地产，比较看重要集中精力做好应对，做商业地产的宗旨不忘初心，要把商业地产做好，如果做商业地产是想用别的办法来赚钱，可能有时候心思就会分开了，这样的话真正很多人做商业地产就会觉得难。“我们也是一个企业，觉得还有机会，要活好当下。”

　　“肯定有春天，但是第二句话冬天来了，春天也不远了。”北京北辰实业股份有限公司总经理曾劲如此形容。他认为术业有专攻，在大商业地产的框架内各自发挥自己的优势。整合与创新并行，这是曾劲给出的关键词。

　　麦肯锡资讯全球合伙人陈有钢表示，虽然现在经济增长确实是比较缓慢，财富效应集中在“花二代”反映出来，这还是有一些比较正面的因素。把“花二代”和收入模式结合起来，这是购物中心在下一阶段要解决的，收入模式的变化背后一定要反映一个商业模式。“要细分市场，细分领域。”

　　悲观派：

        中华全国商业信息中心 王耀

　　明宇实业集团有限公司董事长兼总裁 张建明

　　关于进冬天或春天，中华全国商业信息中心王耀认为商业地产在未来两年中会进入深冬。从宏观经济数字来看，今年并不理想。传统的商业增速在减缓，互联网增速也在减缓，靠什么拉动？未来中国真正的出路在哪？增加居民收入，就是在中国的服务业有巨大的空间，尤其在生产和生活服务业。现在商业地产做的好的企业仅仅凤毛鳞角。

　　“希望我们的商业地产能传播中国文化。”王耀称。

　　明宇实业集团有限公司董事长兼总裁张建明认为，每一个商业地产的项目一定要创新，一定要去研究它。“明宇专门为做酒店、写字楼、公寓的一体商业，为这一类的人群打造一个专业地产的开发、经营、销售、运营和维护的这样一个产品。也相信我们有很多的商业地产开发者，有很多类似的商务物业需要商业业态来填充，专业的事让专业的团队来干。”

　　中立派：

        著名财经评论家、华夏时报总编辑 水皮

　　水皮坦言，任何一个行业都有一个周期，现在不知道熊市什么时候开始，房地产的熊市到底什么时候开始，如果房地产进入熊市周期，商业地产也一样会下来，毫无疑问的。商业地产现在碰到的问题还是行业内部，内部或者是商业设施的供不应求，在一个城市里面太多的综合体一哄而上，现在的问题是自己造成的。

　　虽然短期来看行业问题较多，但用不着太悲观，因为人是群居动物，最后一定是集聚的，不管是体验也好，消费也好，玩乐也好，城市综合体最终是人去的一个最主要的去处。

　　报告称：商业地产经历大变革与大整合

　　在相关行业的年会报告中显示：过去一年里，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客、康体、体验等新兴业态则开店活跃，线上与线下从火拼开始出现了融合，商业资产抛售与并购趋于于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。

　　报告对2015行业八大现象进行了解读，包括万达百货关店转业态大卖场经营业绩整体下滑、Prada等奢侈品牌关店缩减规模，Gucci等降价求生存、优客工场打造中国特色创客空间、阿里入股苏宁、京东投资永辉等代表性事件。

　　商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，通过盘点2015年商业地产行业可以发现行业几大特点：一、行业呈现整体困难。从新项目到成熟项目，从开发商到品牌商，从低端超市百货到高端奢侈品，行业呈现整体性困难，业绩增长是例外。挑战既来由自行业内部，如商业规划失控，许多地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素。二、行业创新变革加快。在挑战面前，企业积极探索创新变革，从020线上线下融合到文商旅等产业跨界融合，商场开始尝试去购物化，增强体验与服务。写字楼开始尝试去办公化，引入医疗健康、文化、创客等全新业态，苏州诚品等样板项目备受瞩目。三、行业分化重组加剧。一年内，仅北京城就出现了四大并购案，与此同时，以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式，行业分工出现有轻有重，专业的价值更加彰显，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。

　　关于2016年行业发展趋势，王永平认为，从互联网+走向商业+是个值得关注的重大变化。之前，商业地产业界普遍把困难主要归结于电商造成的，对于自身运营方面的问题认识不足，对于电商冲击的应对总体也处于被动式，被电商左右，只是在互联网+上做文章。现在觉醒过来之后，业界开始找到了新的方向，以商业为主导而不是互联网为主导，积极向商业+方向探索。