房地产市场去库存因城施策 地方版或先后出台

摘要：专家分析称要为稳增长创造良好货币环境，去库存仍是房地产行业主基调。房地产去去库存需因城施策，地方版去库存政策或先后出台。

　　政策与市场展望

　　作为“十三五”的开局之年，2016年中国经济怎么走？今年的政府工作报告给我们勾勒出了蓝图。专家分析称，2016年要为稳增长创造良好货币环境，人民币汇率将以稳定为主，楼市也有望迎接一轮密集的地方版“去库存”政策。

　　房地产市场

　　房地产政策有望继续宽松

　　作为支柱产业，2016年的政府工作报告中，房地产被多次提及，涉及内容包括要因城施策化解房地产库存、租售并举等。

　　因城施策去库存

　　去库存是2016年中央为房地产行业定下的主基调，此次政府工作报告中再次加以强调，并提出要“因城施策”。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，因城施策是未来政策放松的主要特点，“预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松”。

　　同时，报告中还表示，要建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，租购并举住房制度的建立，意味着中国正尝试建立房地产第四级市场，“此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展总体成熟，目前对于四级购租并举市场的建立，应该需要大刀阔斧的改革精神。后续依然需要让部分房企积极转变去库存思路，从卖房转变到租房的策略上来。对于部分亟须回笼资金的房企而言，可以尝试资产证券化的开发思路”。

　　而同策咨询研究部总监张宏伟认为，租购并举的制度在一定程度上能促进去库存，但对于刺激购房消费来说，作用相对有限。

　　房企全面实施营改增

　　报告还表示，将“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业”。

　　张大伟分析认为：从税费改革角度看，后续房地产税费降低有利于企业提高利润。整体看，2016年的房地产政策依然以宽松为主。

　　严跃进认为，房企的大减负时代已经到来，通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，容易享受减负的利好。从房企避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。

　　专家观点

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：

　　3~6月，各地会继续出台地方版本的去库存政策，不排除一些低首付的购房政策出现。同时，“合理消费”四个字大有文章可做，有对二套住房消费需求的认可，同时也是鼓励购房者积极置换新房的一个信号。通过对此类需求进行税收和信贷政策的支持，能够促使购房者有相对较低的购房成本，实际上此前包括契税、营业税、20%的商业贷款首付比例的政策，已体现了这一点。后续不排除还会有类似的政策出现。

　　汇率市场

　　人民币汇率有望保持稳定

　　3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告，指出要继续完成人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。分析人士指出，今年人民币汇率将以稳定为主。

　　上周五，人民币中间价创三周最大升幅，盘中在岸、离岸汇率更是直线拉升，分析认为，近来人民币维持相对稳定，市场情绪也有所好转，加之美国近期不佳的服务业数据也减弱了市场对于近期加息的预期。

　　昨日，央行副行长易纲表示，中国的外汇储备会保持合理适度的水平。因为企业和个人优化资产负债表的调整是有限度的，调到一定限度会自然回归正常。他表示，当前人民币汇率基本稳定，不存在持续贬值的基础，一是中国经济仍保持中高速增长态势，二是国际贸易中的经常项目顺差依然较大，三是我国外汇储备充裕。从中长期看，人民币汇率将回归基本面，保持稳定。

　　外管局局长潘功胜也指出，目前人民币汇率稳定，不存在持续贬值的基础。跨境资本流动处于合理区间，跨境资本流动的结构是良性的。货币政策基调仍是保持稳健，在不同时期根据经济形势有微调。中国企业逐步归还美元债是好事，可大大降低市场主体外汇风险。

　　专家观点

　　招商银行资产管理部高级分析师刘东亮：完善人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平基本稳定，这一表述没有新提法，维稳仍是政策应有之意，但市场化机制对汇率定价的影响已经不能忽视。

　　经济学家李稻葵：

　　人民币兑美元年内最大贬值空间为3%~5%。货币政策宽松要看国际环境，若美联储加息进一步宽松就有问题。

　　货币政策

　　降息降准仍将陆续有来

　　总结2015年工作时，政府工作报告对“宏观调控”工作的表述出现新的变化。

　　去年的政府工作报告在总结2014年工作时，强调宏观调控是“在区间调控基础上实施定向调控”，而2016年在总结2015年工作时，则用了“在区间调控基础上，实施定向调控和相机调控”。

　　由“区间调控+定向调控”变为“区间调控+定向调控+相机调控”，主要是强调政府在财政政策、货币政策方面抓住时机进行窗口操作，对于稳定经济金融形势有着重要意义。从方法论上，政府要将整体调控目标和短期“相机抉择”充分结合起来，这预示着政府还会进行应对中短期债务和流动性风险的“相机调控”，并综合考虑调控政策实施的节奏和内外环境。中国人民银行南京分行行长周学东表示，货币政策要为稳增长创造良好环境。

　　此外，今年将提高直接融资比重，这意味着两点，一是在主板市场低迷的环境下，三板市场的重要性进一步上升，三板容量预计继续扩大，同时各类权益融资工具更加被频繁使用；二是信用债市场预计将有较大增长，各类债务融资工具包括ABS等类固收产品发展空间较大。

　　专家观点

　　申万宏源：

　　货币宏观政策的优化将更多体现在宽松货币和结构调整政策的结合，财政政策减税增支值得期待。

　　招商银行资产管理部高级分析师刘东亮：

　　货币政策将是稳健略偏宽松的，宽松货币仍会向前推进，预计降准至少3次，降息1~2次，在降准的同时有可能加大再贷款规模来增加基础货币的投放。

　　金融改革

　　大力发展普惠金融

　　报告中明确强调要深化金融体制改革，并且具体说明了相关内容，如提出要深化银行改革，发展民营银行；要深化利率改革，完善汇率市场化机制改革；要发展多层次资本市场建设，启动深港通；要发展消费金融等等。

　　针对互联网金融，也明确提出要继续发展互联网金融等。同时，报告中明确强调要完善金融监管体制，做到金融风险监管全覆盖，并强调要整顿规范金融秩序，以不发生系统性、区域性金融风险为底线。针对互联网金融，明确提出要规范发展互联网金融。专家指出，发展互联网金融作为金融的一部分，要充分发挥其服务实体经济的作用与功能，在传统金融做不了的领域，或者能做但效率较低的领域，都有发展的广阔空间，尤其是普惠金融更为突出，而报告中明确提出要大力发展普惠金融，在绿色金融、消费金融、科技金融等领域也有重要作用。

　　专家观点

　　浙江大学互联网金融研究院学术委员会执行主任兼副院长金雪军：

　　相对于去年政府工作报告，在互联网金融方面，突出强调了规范发展，互联网金融作为新的金融形态，结合现实生活中出现的一些问题，既要发展，又要规范，这将成为2016年互联网金融发展的基本思路。