房地产市场开春热 开发商提价新一轮涨势到来？

摘要：年初，由易居中国发布的《2016年度全国房地产市场报告》指出，楼市政策风暖，市场向上，引起市场广泛关注。

    这一预测在惠州新年楼市发展过程中得到验证。今年的楼市延续着去年四季度的翘尾行情，截至2月底，2016年惠州楼市已经实现237.6万平方米的成交数。在市场交易带动下，没有了年终业绩压力的开发商也悄然提价，楼市量价双双反弹。

    这是否意味着新一轮的楼市上涨周期即将到来？相关媒体就此与多名惠州行业专家进行探讨。

    房价如何发展？ 稳中有升，警惕虚高

    无论是2014年的低迷楼市，还是2015年的回暖市场，各式优惠策略搭配下，市场的低价走量都让置业市民印象深刻。但不同的是，随着去年中以来，市场交易量的持续放大，楼市价值也得到一定程度上的恢复，房价也呈现出稳中微增局面，在国家统计局去年的分月房价变动中，惠州表现稳定。

    然而，随着去年底中央密集发声去库存。以及年初以来，央行等部门活跃的刺激政策再度发力，楼市呈现出稳涨的势头。以城区市场为例，刚刚过去的1、2月，惠城均价就达到6565元/平方米，尽管并非高位，但较之2013年的6392元/平方米的均价涨势明显。

    具体到市场，在相关媒体走访过程中，多个项目的集中提价则尤为让购房市民关注。

    房价将上升？北上广深等一线城市的市场实况让市场陷入迷雾。对此，市房产中介协会秘书长刘新群介绍，无论是就行业本身还是惠州的社会经济发展局面而言，惠州房价上涨的空间都较为有限。她说，尽管从去年开始市场需求变得旺盛，但具体到当前市场，存量依然明显，这也确保了供需之间的关系。

    具体到当前市场看涨的声音，惠州楼市专家、世联行资源策略中心总经理胡光宇则认为需要警惕。在密集的政策刺激下，市场确实面临着众多利好，但这与惠州房价是否会上涨并无必然关联。供求关系还是最主要的，惠州总体而言还是存量市场，供需关系没有变，房价自然难上涨。对于楼盘提价，胡光宇说，年初的市场，开发商没有业绩压力，提高销售价格也有利于购房者树立信心，更多的还是为后续推货蓄力。

    临深片区热销能否持续？ 配套完善，吸引力持续

    在相关媒体采访中，尽管专家们并不看好惠州房价会大涨，但他们对于大亚湾、惠阳等临深区域市场则表示看好。部分企业因为去年底万达进驻大亚湾的消息，就将楼盘均价大幅上涨至10000元/平方米左右，同样受到市场的认可。

    2015年回暖的市场过程中，大亚湾市场近乎是神一般的存在。去年初惠州城区等地都延续着2014年淡市环境，而大亚湾随着深圳市场的助力异军突起，多个月份均超过惠城仲恺，坐上惠州区域楼市的头把交椅，月度销售突破3000套、4000套成为常事。直至今年初，区域市场呈现出局部供不应求局面。

    对于这一势头，大亚湾房协会长谭建文直言属必然。大亚湾的地缘优势很多年前就开始在说，但一直没显现出来。2015年，在深圳直辖传闻、深莞惠一体化提速的情况下，深圳中低收入群体在高房价的加压下流入大亚湾。“跟着深圳老大哥，它们吃肉，我们喝喝汤也够了。”谭建文说，预计2016年这种趋势还会延续，区域楼价也还有进一步上升的空间。

    这一观点也得到了惠州楼市评论人范忠洲的认同。他说，以大亚湾为代表的临深区域，在深圳房价持续上涨背景下，价格差不断引起关注，也进一步加快了该部分人群异地置业安家的步伐。而随着万达、灿邦等商业体、医院和学校等配套的完善，该区域的吸引力也将进一步增强。

    土地市场会否回暖？ 市场仍在转型，潜力地块有限

    2015年惠州楼市交易不乏亮点，但在土地交易环节则难觅亮色。根据公共资源交易信息显示，全年累计超过100宗地块遭遇流拍，成交地块则为117宗，总交易金额48.3亿元，环比下跌44%。

    结合具体交易，下角梅湖多宗土地分时段连续两次挂牌均遭遇流拍。直至年底德威集团耗资7.57亿元拿下马安大沥片区组团地块，惠城土地市场才迎来一抹亮色。

    进入2016年，随着暖市行情进一步稳定，交易量的攀升是否会刺激开发商的拿地热情？对此，惠州市嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥直言可能性不大。虽然现在的市场转暖，但行业转型还在持续，部分开发商仍处在自身布局的优化进程中，不大可能贸然拿地，而是会精细化规划既有土地储备的开发。

    惠州楼市独立评论人余鹤皋则认为，当前优质地块有限也将制约企业的拿地热情。在主城区范围内的地块，基本进入开发流程中，余下的城郊地块则由于交通和配套不便而难有吸引力。

    行业营销能否改变单一模式？ 供需生态恢复，营销多样化

    毫不夸张地讲，2015年的房地产市场除了属于开发商，同时也属于中介机构。在互联网+思维的推动下，电商平台如雨后春笋，占据了惠州楼市营销的大半壁江山。

    依托惠州近1000家分布于各个区域的中介门店，以及数以万计的经纪人，在电商搭建的行销平台下，全城范围内拓客。部分楼盘甚至推出全民经纪人，用高额的成交佣金吸引线下拓客。

    不同于以往的行业营销模式，中介拓客直面消费者，这也带来了可观的市场销售。很长一段时间内，开发商从试水电商逐步演变成依赖，直至完全离不开。楼盘一旦暂停电商拓客，项目销售即陷入泥潭。

    有开发商负责人直言，电商拓客是无奈而为之，业绩压力在那里，但实际效果却犹如饮鸩止渴。项目客户被透支，正常的销售生态被打破，且高佣金和高优惠进一步摊低了企业利润，拉低品牌形象。

    这一局面随着市场回暖是否会改变？胡光宇认为这是必然。中介拓客不是不好，而是市场不应该只有一种声音。正常的房地产市场应该是百花齐放百家争鸣，涉及到营销环节则应该是创意的比拼，吸引客户的关注，塑造项目的价值。

    范忠洲则表示，电商平台下的中介拓客本身就是阶段性市场的权宜之计。为了阶段性的销售业绩，无奈而为之。但随着市场销售好转，供需生态的逐步恢复，自然就会被摒弃。