房贷新政针对三四线城市:刺激首套自住需求

摘要：央行发布房贷新政，民生证券对此点评称，首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。

    央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

    业内认为，上述政策更多的是针对中国的三四线城市，对于去库存有一定的帮助。

    2015年12月召开的中央经济工作会议提出，要“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。新的一年，类似限购等限制性措施是否取消成为外界关注的焦点。

    自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州 、无锡 、佛山 、金华等沿海地区发达的二三线城市。不过2014年后，限购政策开始土崩瓦解。目前除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚 共5个城市外，其他城市均取消限购。

    限购政策的调整和全国的房价走势相关。

    就房价来看，到去年12月，全国70个主要城市，二手住宅房价下跌者过半。

    与此同时，楼市的库存不断攀高。统计局数据显示，近5年来，全国商品房待售面积不断增长，2015年更是来到了历史高位，达71853万平方米。

    针对这种情况，去年12月的中央经济工作会议提出了“化解房地产库存”，鼓励适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，并提出要取消过时的限制性措施。

    在此之前的8月，央行、住建部等多部委联合下发通知，将公积金贷款购二套房最低首付比例降至二成。

    相关媒体12月底报道称，房地产市场系列去库存执行手段正在逐步接近”落地，包括多个中央主管部门，正在相关细化房地产市场去库存的有关手段。随着中央经济工作会议落幕，这些落实手段或将很快出台。

    反观一线城市，房价涨幅依然很高，其中，深圳房价在去年暴涨47.5%，北京、上海 的涨幅亦超10%，因此中央一直对北上广等大城市严守限购底线。

    数据显示，2015年购房贷款全年增加2.7万亿元，同比多增9368亿元。购房贷款余额增速从2015年5月份以来持续回升，7个月累计上升5.7个百分点，反映购房需求正在回升。

    既然贷款数据显示，购房需求正在回升，此时放低首付门槛，是否将带来报复性反弹？

    对此，有业内人士分析称，当前楼市供求已基本平衡，楼市规模化时代已经过去，市场环境发生了明显的变化，未来买方市场的特征会越来越明显。此时，对于楼市“下半场”的楼市来讲，购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下，尽管“救市”政策出了四轮，即使是首套房商贷的首付比例降低至2成，也不会像2009年那样出现大量的投资投机需求入市，也很难起到促使市场规模化放量。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。因此，楼市进入“下半场”，首套房商贷首付降至2成不会引起市场大幅波动，也可以成为刺激首套自住需求入市的手段。

    各方观点

    某研究院：

    某研究院智库中心研究总监认为，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。从市场预期看，能较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看，也基本相对宽松。商业银行贷款的政策放松空间依然很大。此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。对于首套住房来说，商业银行贷款从过去的三成首付变为25%的首付，降低了首付比例。而对于改善型置业的群体来说，过去要获得三成首付，需要还清首套贷款，但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策。

    民生证券：

    民生证券点评央行下调房贷首付比例：首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。

    首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆；其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。

    央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。虽然债市牛的大逻辑还未改变，但短期还是建议短久期，等待更好的投资时点。