两极分化严重 房企利润率先出现“红线”险情

摘要：临近年底，尽管部分房企还在尽最后的努力试图完成业绩冲刺，但今年市场整体低迷的境况已在所难免。

    据机构统计数据显示，截至1月25日，沪深两市共计50家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约五成。

    多位受访业内人士表示，对于楼市交易回暖能否促使房企在明年扭转低迷业绩，仍需保持谨慎态度。

    亏损比例或超去年

    在业绩亏损的企业中，有13家是首亏，其中，万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)(600246,股吧)则出现首亏，预计亏损额在5.8亿元-6亿元之间。预计首亏额度最高的是中华企业(600675,股吧)，预计亏损24亿元至25亿元。

    中华企业表示，2015年公司资金回笼预计85亿元，同比增长22%，但公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，公司采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

    多位业内人士分析，今年房企的整体盈利能力不容乐观，预计今年亏损房企比例会超过去年。

    “从前三季度已有的销售数据和房企营收指标来看，超过六成房企都采取了降价跑量的销售方式，但销售完成情况仍然不佳，综合其他房企经营指标，我们预计今年会有接近半数房企出现亏损或续亏。”克尔瑞测评中心一位分析人士告诉相关媒体。

    华南某上市房企战略发展部门一位管理人士分析，尽管2015年一二线楼市的整体销售要好于去年，但对于大多数房企而言，在去库存阶段，销售价格仍然上不去。

    目前的数据显示，2015年房企销售排名靠前的百家房企中，仅标杆房企中的15家完成全部销售目标，近八成房企难以完成今年的销售目标任务。

    1月14日，合景泰富发布未经审核的2015年全年业绩公告，2015年销售202亿元，仅完成全年225亿元销售目标的89.78%，同比下降1.46%。此外，世茂房地产公布2015年的业绩显示，2015年世茂累计实现销售670.4亿元，仅完成全年720亿元目标的93%。公告同时指出，世茂的累计合约销售总额和销售总面积同比分别下降4.5%和4.3%。

    “这尤其以中小规模企业最为典型，前几年过于集中布局一些市场需求不足的二三线城市或周边地区，且产品较为单一，一旦市场热度趋减，他们成了最先受影响的一批房企。”上述分析人士称。

    而从去年的销售情况来看，大型品牌房企的优势则更加明显。据克尔瑞机构的房企销售排名显示，2015年年度销售额实现千亿的房企数量是7家，包括万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园。

    “千亿规模以上的房企市场规模、市场占有率将越来越大，这已经成为趋势。这几个公司的市场份额加在一起几乎已经占据全国整个房地产整体份额的70%，而且这个集中度还在继续。”中国房地产测评中心主任丁祖昱表示。

    同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管去年市场交易量有所回升，但中小房企仍然面临生存困境，原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变，中小房企的销售状况也没有出现明显好转，甚至还维持继续下滑的局面。

    利润率下滑预警

    不过，业内人士分析，在持续多年的房地产调控强压影响下，多家上市房企即使没有亏损，但由于商品房开发项目储备少和现金周转压力大等因素，整体业绩也逐步逼近盈利警戒线。

    从去年的房企业绩来看，企业利润率下滑已经成为大势所趋。

    在50家发布2015年年报预告的上市房企中，嘉凯城(000918,股吧)净利润变动幅度最大，其预告净利润变动幅度为-6138.19%。嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。

    “据我们这两年对房企的观察分析，近两年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这样的下降速度在其他行业基本是没有的。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。

    独立经济学家陈剑波表示，如果仅从利润率来判断，房地产早已告别“高增长行业”，2015年房企平均利润率很有可能触及“10%红线”，“这则意味着房地产行业甚至连中利行业都算不上了。”

    一些房企人士在接受采访时表示，随着房地产市场交易量出现回升，在政策一定刺激下，房企业绩已经在去年三四季度开始复苏。但由于房企自身面临经营成本攀升等因素，且市场对房地产市场的观望情绪并未减弱，所以大部分人士对今年的“好日子”仍保持谨慎的态度。

    在一贯唱多的华远地产(华远九都汇)(600743,股吧)前任董事长任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。

    任志强不久前公开表示，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

    易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长，9-12月份仍延续这一趋势。这则意味着，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

    “目前看来，一二线城市与三四线城市出现了严重的分化，一线城市及二线部分城市的库存处于可控范围，但三四线城市的去库存工作仍然十分严峻，这对于布局在三四线城市的中小开发商而言，2016年仍需实行降价跑量的策略。”张宏伟表示。

    “中小房企出现净利润的下降，甚至亏损，在最近两年的市场环境下是可以预期的”，亚豪机构市场总监郭毅认为，由于一线城市土地价格逐渐高昂，中小型房企大多被挤压到了三四线城市，就算有了政策的刺激拉动，这些区域仍受困于高库存及需求量的限制，成交仍处于低迷的现状，单纯依靠降价并不能解决去化压力和资金回笼的问题。