楼市去库存压力大 “租售并举”或是“良方”

摘要：面对楼市去库存高压，各地政府绞尽脑汁想对策。但面对“边去边增”的房地产库存怪圈，不能只从一方面考虑。“租售并举”的住房制度或成为房企销售策略新模式。

　　楼市下半场，产业新模式正在形成。为打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场，“租售并举”的住房制度成为房企销售策略新模式。多位行业专家向相关媒体表示，租售并举的住房制度，将成为2016年楼市的主要看点之一。

    最新数据显示，2015年11月末全国商品房 待售面积6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，是2011年底待售面积的2.3倍。对于房地产这一巨大经济产业链来说，去库存无疑成了2016年发展主基调，“租售并举”也成为房企发展的主要方向。

    迟来的租售并举

    早在2015年1月，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》就提出，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一 体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

    2015年12月，中央经济工作会议再次提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

    再次将发展“租售并举”推向了房地产风口，无疑证明了政府希望大力发展多元租赁市场这一态度。

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    虽然“租售并举”提了快一年，但目前并没有一个明显的案例。唯一有点类似的是万科在重庆的项目，不过万科项目的运行，实际上是允许租赁一套房源，待条件成熟，可以购置另一套房源。但，万科这样一个模式和提倡的租售并举的模式还是存在一定的差异。

    待终止的去库存“怪圈”

    “我国房地产去库存难以走出困境的主要原因在于房地产开发供给侧结构失衡,同时,这也是房地产去库存陷入‘边去边增’怪圈的一个重要原因。显然,仅靠刺激消费来解决去库存问题,只能是治标不治本之举。”中国地方金融 研究院研究员莫开伟认为,当前房地产去库存化,既要在刺激消费上用力,更要在供给侧使劲, 推出一系列能够改善房地产供给侧的长效机制, 才能为房地产高库存“病灶”提供良好药方。

    房产分析师张洪秋向《东地产》分析道，“租售并举”这一模式的出现，对于房地产市场来说会有三个积极意义。第一是扩宽去库存的思路，尤其能够转变房企从过去靠销售为方式的去库存思路。通过租赁一样可以回笼资金。第二是改变市场的消费模式，鼓励各类住房需求者通过租赁方式来解决住房问题。第三 是有利于构建中国第四级的住房市场，真正把购房环节和租房环节打通。

    较之买卖房产收益，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等，这也是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心难点。

    对于房企来说，可能会担心现金流回笼的问题。一直以来，房企都是通过一手房的销售而非出租来回笼资金，尤其是部分通过住宅项目的销售款来支持商业项目的持有行为，可能会因此受到冲击。对于市场来说，也需要不断探索，由于购房者背后的落户需求等都需要继续进行完善，若不充分做好此类配套工作，或 将受到各类冲击和质疑。

    针对房企的租金制定问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进建议房企可参照同类房源的租金。目前在房源租赁方面缺乏一个完整的数据，因此可以通过具体的中介机构和门店进行租金调查。前期比较稳妥的方式是，可以根据市区次新房（房龄在3年左右）的租赁价格进行推算，进而将套均租赁价格折算成每平方米的租赁价格，以此供房企租赁房源的基准定价做参考。同时可根据不同的地段（市区、郊区、内环、中环、外环等）、不同的时间段（寒暑假、毕业季、跳槽季、农民工返乡季等）制定有级差的租赁价格。

    渐变的市场格局

    在我国，由于住房租赁市场稳定性差，以及受传统自有产权观念等影响，比起租房，居民一般更倾向于买房。对于消费者而言，若要在观念上真正接受需要一定的时间，很多人还是希望通过持有住房的方式来解决住房问题。实际上，购租并举是市场经济国家普遍实行的制度。

    相较国外房地产市场对租赁市场的认可程度，而中国的租赁市场似乎存在较大欠缺。在 “租售并举”模式不断推进时，是否有望改变我国市场运作模式，向国外市场靠拢。对此，严跃进对相关媒体表示，目前来看，还不可能完全照抄国外的做法，也不会出现类似国外的房地产市场。购房观点根深蒂固，租赁市场 至少需要探索好多年，而且福利保障制度若不健全，购房市场依然会成为主导。

    从目前购房市场的火热态势看，租赁市场的建立还需要一定的过程。严跃进提到，从务实的角度看，对于部分市区的用地应该划分为租赁房源的用地。唯有如此，才能够创造一个更好的条件，进而让部分愿意承受高租金的群体积极租房。而对于别的三四线城市来说，将此类制度和市民化的制度进行结合，也是一个 不错的选择。但这样一个接受过程估计是需要一定时间的。

    不得不承认，房屋租赁层面或出现空置率等问题。房企后续可以尝试类似分时度假、灵活的短租模式、城市之间换租等方式，从而真正解决空置率的问题。当然，从后续住房制度 改革和消费观念转变来看，此类制度的推进有 积极意义。

    业内人士坦言，“租售并举”涉及各类利益面，需要斟酌再三，而不应该操之过急。应对部分房企和部分城市积极进行试点，只有这样才能够获得一个较好的发展。