2016年楼市或将好于去年 高库存消化仍需时日

摘要：岁末年初，世纪大寒潮袭来。但对许多刚需和改善型购房者来说，冰冷的天气也冻不住买房的热情。2015年楼市销售额创新高，70大中城市房价继续回升。

    来自湖北的王先生就是这样一个人。十年前他到深圳闯荡，前些年终于攒够了首付款，买下位于前海的一套商品房。去年，他因工作调动来到广州，一直租房居住。随着工作稳定下来，他开始考虑在广州买房。“当初是因为手头不宽裕，所以买了前海的房子，谁知道涨得那么猛！”王先生笑言，2015年深圳房价迅猛上涨，自己当初一百多万元买下的房子今年市场价格翻了几番。考虑到未来发展和生活需要，他最终在2015年底卖掉了深圳的房产，并用套现的房款在广州珠江新城买了一套大户型，居住环境大大改善。因为新买的房子总价近500万元，他也被同事戏称为“五百哥”。

    2015年以来，国内楼市销售持续回暖，全年销售额创下历史纪录，一线城市和部分热点二线城市的房价也屡创新高。但高库存之下，三四线城市疲软的楼市和持续低迷的房地产开发投资增速，亦为楼市带来一丝隐忧。随着不同城市的楼市表现日益分化，过去只要买房就能赚钱的“黄金年代”一去不返。对于购房者而言，2016年是否一个合适的购房时机？猴年变化日趋复杂的楼市走势将会是何种表现？ 南方日报记者 牛思远

    数据 70大中城市房价继续回升

    1月18日，国家统计局发布了《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据》。2015年的最后一个月，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续11月走势，环比继续小幅上涨。其中新建商品住宅价格环比综合平均涨幅与上月相同，二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.2个百分点。

    而随着环比上涨，越来越多的城市同比涨幅也由负转正，且比11月有所扩大。新建商品住宅价格同比上涨的城市有21个，且涨幅均比上月有所扩大；二手住宅价格同比上涨的城市有35个，其中33个城市的涨幅比上月有所扩大。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%，分别高于11月1.2和1.4个百分点。

    交通银行金融研究中心报告认为，12月全国70个大中城市新建商品住宅同环比继续改善，环比算术平均涨幅为0.21%，较上月略有提高；同比算术平均涨幅为0.27%，为2014年9月以来的首次转正，相当于回复到一年前的房价水平。

    全年来看，根据1月19日国家统计局发布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》，2015年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%；销售额87281亿元，如预期创出历史新高，同比增长14.4%。

    不过，数据同样也显示了当前楼市的高库存压力。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。

    相关媒体查阅历史数据发现，2015年末的商品房待售面积较2014年末的62169万平方米增加了9684万平方米，同比增长达到15.58%，增幅是全年销售面积同比增幅6.5%的两倍有余。中国指数研究院2015年12月底对房企的问卷调查显示，57%的受访房企表示目前库存压力很大或较大。

    区域 不同区域表现分化广东创新高

    不过，虽然目前商品房总体库存高企是一个公认的问题，但不同的区域面临的库存压力却差异巨大。这也推动不同城市的房价走势出现了较为明显的分化现象。

    据国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，由于各城市供需状况各不相同，2015年12月70个大中城市间房价分化现象仍非常明显：一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市，一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比和同比涨幅平均仍在下降。

    交行报告也显示，一线城市2015年以来房价大涨了21.33%，二线城市房价同比微升0.58%，三线城市则较去年同期下降了2.41%。各线城市的二手房价格同比算术平均涨幅均略高于新房，显示出其变化更为敏感。

    国家统计局数据显示，2015年，东部、中部和西部地区商品房销售面积同比增长分别为13.3%、8.9%和3.4%，销售额同比增长分别为23.1%、12.5%和5.0%，而东北地区则商品房销售面积同比下降24.5%，销售额同比下降19.8%。

    而根据1月21日广东省统计局发布的统计报告，2015年广东商品房销售面积11681.01万平方米，创历史新高，同比增长25.4%。这一增幅虽然比三季度回落6.5个百分点，但比上年提高30.7个百分点。

    相交商品房销售面积，2015年广东商品房销售额增长更为迅猛。全年商品房销售额11442.80亿元，增长35.2%，增幅比三季度回落4.4个点，比上年提高40.6个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额增长28.6%和43.2%，分别比上年提高36.1个和50.1个百分点。

    分区域来看，珠三角地区销售增幅回升尤其显著。2015年，珠三角地区商品房销售面积同比增长29.4%，比上年提高35.9个百分点；东翼和西翼销售面积增长33.4%和5.7%，增幅分别比上年提高30.9个和11.3个百分点；山区增长15.4%，比上年提高16.4个百分点。

    受销售回升影响，广东在房地产开发投资的指标上表现强过其他省份。2015年，广东房地产开发企业共完成开发投资达到8538.47亿元，同比增长11.8%。虽然增幅较2014年回落5.9个百分点，但房地产开发投资增幅回落幅度小于江苏，总量近年来首次超过江苏，居全国首位。

    政策 一季度或迎来“政策宽松潮”

    近期，重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施，而多地陆续召开的“两会”也纷纷将去库存作为2016年房地产的重中之重。业内人士认为，近期各地政策调整和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。分城实施是未来政策放松的主流，将会有更多省份跟进。房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。

    1月18日，重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

    此后，多地跟随重庆步伐，相继出台去库存措施。19日，福建全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长的问题，要暂停商业用地出让。

    20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有的地方去化周期（商品房的销售周期）达2至3年，必须采取强有力措施。湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。

    21日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。

    “政策是服务于经济的，房地产政策亦不例外。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，过去几年不断用行政手段限制需求，2014年开始限购限贷松绑，到2015年完全确立支持、鼓励购房需求的新的政策取向。

    龙斌分析，2016年房地产政策的主旋律是去库存，拉动房地产开发投资是主要的任务。中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年的重要任务，预计2016年房地产政策更为宽松。

    预测 今年全国楼市表现将好于去年

    “2016年房价将稳中略升，高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，2015年商品房销售增速较快提升，与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分。

    夏丹分析，短期内开发投资仍比较低迷，但触底回升终将到来，投资与销售增速走势背离的情况也有望得到改善。预计2016年销售仍能维持较好的形势，但成交经一轮需求释放后的政策弹性将降低，销量增速放缓将是大概率事件。

    “依照目前的情况，预计2016年相关政策还将从商业贷款、交易税费、公积金提取、土地供给以及长期有关的人口与户籍改革等多个维度向松调整，依然对商品房销售有促进作用。”夏丹说。

    龙斌也认为，2016年货币信贷环境依然趋于宽松，在房地产政策保驾护航下，全国房地产市场表现应该好于2015年，但部分库存高企的三四线城市楼市表现不容乐观。由于去库存、保投资的需要，预计二三四线城市直接受惠，一线城市政策全面放开的机会不大，但存在微调机会，毕竟一线城市还保留了相当多的过时的限制性措施。

    他表示，新的一年可能出台的政策包括：购房按揭贷款利息抵扣个税；首套或二套普通住房首付比例继续下调，鼓励农民进城买房落户；放宽户籍限制，鼓励购房入户；回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房；打通房企上市融资发行债券渠道；推进公积金或房贷证券化；购房税费减免等。

    中国指数研究院报告则认为，中央经济工作会议明确将去库存作为房地产工作的重点，未来将通过鼓励农民工购房、发展住房租赁市场、鼓励房企适时调整价格、坚持稳健的货币政策等方面的工作，缓解库存压力，促进市场健康、持续发展。短期来看，受利好政策边际效应递减以及季节性因素影响，2016年1月成交量或将环比下降。

    “新常态下，中国经济要顺利完成转型升级，渡过消化过剩产能的阵痛期，仍需要时日，不可能一蹴而就。”龙斌表示，基于这个判断，不仅2016年中国房地产政策会坚持鼓励、支持的取向，未来几年政策反复的可能性非常小。今后几年中国房地产政策将进入稳定期，与新的经济周期吻合。