房企转型：分拆上市扩大融资中小企业加速退出

摘要：存量房时代，房企更加注重向服务和营运方面转型，并开始由传统的住宅开发向商场、文化产业等城市共合体演变，同时将旗下业务择机分拆上市。业内人士指出，随着房地产行业调整，房企将加速转型，一些没有转型或者转型不成功的中小房企将得不退出房地产行业或是被收购，未来行业整合将更加明显。

    服务产业链逐步崛起

    2015年12月，阳光城宣布公司拟出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司，负责幼儿教育相关领域的投资和运营管理。阳光城称，此次投资是为布局现代服务业，同时整合公司社区服务的协同资源，提升公司房地产项目和社区的附加价值，促进公司转型升级。

    随着房地产市场进入存量房时代，如何利用好存量资源成为房企不得不考虑的问题。有业内人士指出，未来房企应更加注重服务和营运，由传统单独的住宅开发向住宅、酒店、写字楼、商场、文化产业等城市综合体演变。

    2015年10月，方兴地产宣布更名为中国金茂控股集团有限公司，中国金茂将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变。在“销售+持有”的原有战略基础上，中国金茂将加入“金融+服务”两大元素支持其城市开发运营业务。

    2016年1月12日，万达集团宣布以不超过35亿美元现金收购美国传奇影业公司。这只是万达转型的一个方面，万达此前提出要做到万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业基本相当，未来将转为服务型企业。万达集团董事长王健林曾明确指出：“到2016年，万达服务业将会首次超过房地产。”

    事实上，众多房地产企业在服务领域均有布局，如万科将触角伸向商办、教育、养老和家装等领域，又如绿城涉及代建、电商、地产金融、园区服务等服务领域。

    海通证券分析师涂力磊认为，房地产服务产业链可分为城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务四个方面。还可以进一步细分，如城市配套方面就包括智慧社区、公共服务(如物流地产、医疗地产、养老地产等)以及以解决就业为主的产业地产等。按照涂力磊的判断，国内房地产业走过“简单粗暴”的圈地运动后，房地产服务产业链有望逐步崛起。

    分拆上市步伐将加快

    随着国内资本市场对房地产行业股权融资限制的放开，房企利用直接融资替代高成本借贷资金的趋势越来越明显，而且，部分房企为了更好地利用直接融资平台还积极推动将旗下业务择机分拆上市工作。

    2015年10月，中海物业在港实现分拆上市。2015年12月29日，远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)发布公告称，旗下间接全资附属公司远洋亿家物业已向新三板递交挂牌申请。此外，万科、碧桂园、富力等多家房企等也在寻求相关板块分拆上市。

    分拆上市可以完善企业治理结构、提高经营效率、增强盈利能力等诸多目标，进而实现企业的良性发展。目前房企分拆上市的主要途径包括赴港上市、A股上市和挂牌新三板。“在转型的道路上，将旗下业务分拆上市，可打破房企传统开发销售的困局，有利于企业寻求更多的发展路径。”中国指数研究院分析指出，目前房地产企业在资本市场上估值较低，通过分拆旗下成熟的业务上市，可以较高的估值获得可观的融资金额；而且，将子业务独立运营，有利于该项业务的潜在价值显性化，为企业带来更多的发展机会，降低单一业务的经营风险。

    拥有分拆上市能力的房企多为多元化经营的大型房企，可分拆上市的业务包括旗下物业、酒店、快消、文化、娱乐等。据了解，为了增加在资本市场上的融资机会以及获得更大的盈利空间，计划分拆子业务上市的房企越来越多，且分拆的类型也日趋多样化。

    中小房企加速退出

    一些难以转型，或是曾有过转型尝试但不够成功的中小房企，则面临不得不退出的境遇。

    随着房地产开发集中度越来越高，行业利润率下滑，中小房企面临巨大的生存压力。大型房企在土地市场上的绝对优势，逼迫资金实力较弱的中小房企无地可拿或只能高代价竞得土地，开发风险随之上升。面对大型房企咄咄逼人的态势，一些主营业务非房地产业务的公司开始加速剥离房地产业务，多家中小房企不得不宣布退出房地产业务。

    2015年11月，时代万恒公告，公司拟以1.76亿元的价格转让所持有的大连莱茵海岸度假村有限公司51%股权给万恒集团。本次交易完成后，时代万恒不再持有莱茵海岸股权。时代万恒称，将逐步剥离房地产业，更加突出贸易、资源、能源等主业。

    2015年8月，浙江广厦宣布在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。同样在8月，莱茵置业将证券简称变更为莱茵体育，剥离房地产业务。

    中国指数研究院分析师指出：“楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购，进入白银时代的房地产行业集中度将不断提高，房地产并购市场也将持续升温。”