北京纯商品住宅市场分化 单价3万内项目热销

摘要:年关将至，又到了发榜的时候了。在地产江湖中，各种榜单满天飞，提列的关键词不同，榜单结果不同。但真正榜单排名还是要靠网签数据说话。为了给读者在鱼龙混杂的排行榜中择出真正项目座次，相关媒体联合亚豪机构，经过近1个月的时间依据北京市住建委网签数据，推出北京纯商品住宅真实成交排行榜。

    作为2015年《地产琅琊榜》的重要组成之一，此份榜单以其客观性、权威性立足地产江湖。今后，相关媒体还会根据企业与项目销售情况的变化，定期更新榜单，及时关注行业变化，给买房人提供购房指导。

    单价3万内项目热销

    在相关媒体与亚豪机构综合北京市住建委网签数据推出的北京纯商品住宅成交排行榜中，今年前11个月，北京城建·北京密码、华业东方玫瑰、保利春天里以1194套、1134套、1113套的成交套数名列三甲。第4至10名，则由中粮万科长阳半岛、ID CITY艾迪城、金第万科·金域东郡在内的7个项目囊括，成交套数集中在830套至1000套之间。

    相关媒体记者注意到，此份排行榜上的10个热销项目的成交均价都不足3万元/平方米，其中紫贵御园的成交均价最低，仅为11705万元/平方米；京投银泰·公园悦府的成交均价最高，为29993万元/平方米。

    亚豪机构市场总监郭毅透露说：“自2014年自住型商品房产品开始入市之后，与普通商品住宅形成了30%以上的价差，吸引了大量中低端客源，对普通商品住宅市场产生了很大的冲击。2015年自住房的供应量比较大，对2015年商品住宅市场继续形成重大影响，中低端商品住宅项目不得不加快出货速度，以较低价格争抢市场有限客源。”

    据亚豪机构数据统计，2015年前11个月，北京纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交量为66749套，与去年同期相比上涨22.6%。“今年北京纯商品住宅市场走出去年的低谷，得益于多项利好政策出台的叠加效应。”第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月说，今年央行多次降息降准，大大降低了购房成本，再加上“认房不认贷”、“全面放开二孩”等新政的出台，促使部分购房人结束观望而积极入市，从而推动北京纯商品住宅成交量的提升。

    热销项目全部位于五环外

    在此份排行榜中，10个热销项目全部位于五环以外，北京城建·北京密码、紫贵御园、保利春天里三个项目位于六环以外；华业东方玫瑰、中粮万科长阳半岛、ID CITY艾迪城、首开·熙悦山、金第万科·金域东郡、京投银泰·公园悦府、东亚印象台湖七个项目位于五环与六环之间。

    据不具名业内人士介绍，“新盘供应主要集中在五环以外。这与北京土地的供应变化情况有关，近两年来北京四环以内可开发土地越来越稀缺，新增出让的土地大多集中在五环以外，导致新盘供应的分布越来越远，从四环延伸到了五环外。与城里一套豪宅总价上千万元相比，目前北京五环外的纯商品住宅成交均价在3万元/平方米以下，是刚需和首次改善客群所能够接受的价位。”

    中原地产市场研究部经理靳瑞欣说，“2015年前11个月，北京经营性土地成交共计74宗，其中有25宗地块楼面价超过3万元/平方米，与去年全年相比，楼面价超过3万元/平方米的地块数量增长150%。北京地价的不断攀升，必然会推高房价的上涨。未来北京五环周边的商品住宅单价将会突破6万元。北京纯商品住宅被‘豪宅化’的趋势明显凸显出来。”

    “随着北京豪宅项目的增多，豪宅项目与中低端项目的价格差距在拉大。”靳瑞欣表示，一边是万柳书院、龙湖西宸原著、使馆壹号院等多个豪宅项目扎堆入市，成交均价在10万元/平方米到17万元/平方米左右；另一边是北京城建·北京密码、华业东方玫瑰、紫贵御园等热销的中低端项目，成交均价仅在1万元/平方米至3万元/平方米左右，京纯商品住宅市场分化进一步加剧。

    六成热销盘邻近地铁

    相关媒体统计发现，在上述北京纯商品住宅成交排行榜中，包括中粮万科长阳半岛、京投银泰·公园悦府、保利春天里等六个项目邻近地铁，“地铁盘”占比达到60%。

    “对于刚需、首改客群而言，他们在房价能够承受得起的基础上，考虑配套条件首先看重的是小区周边交通情况，特别是小区邻近地铁，对于保证人们上下班的通勤时间起着关键作用。所以此类客群在同一个区域会优先选择购买‘地铁盘’。且临近地铁的房子未来具有一定的升值空间。这是‘地铁盘’热销的主要原因。”郭毅说。

    靳瑞欣表示，“大兴线、房山线、昌平线的开通，缩短了沿线各站与核心城区的距离，带动了沿线地区商业氛围的提升，催生了大兴天宫院、房山长阳等热门板块。这些板块的兴起，吸引了新的购房需求增加，促使当地部分新房项目出现热销。”