楼市调整下半场：中小房企纷纷加速逃离市场

摘要：尽管楼市政策日渐宽松，但中小房企却在逐渐逃离房地产业。中小型房企地项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。

    据媒体统计显示，截至目前，在上海联合产权交易所和北京产权交易所的待售房企股权达到34宗，,总权益金额已超过一百亿元。其中，北交所受让项目19宗，待售总额46.47亿元，上交所受让项目15宗，待售总额高达60.34亿元。

    例如，11月12日，广东惠州8家房地产公司同时挂牌至北京产权交易所，希望出售全部股权，值得一提的是，该标的总额约为12.59亿元的8家房企转让方同为中信惠州控股有限公司。

    “这是目前楼市的一个基本趋势。”中原地产首席市场分析师张大伟对相关媒体分析，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返，小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

    目前，房地产开发投资增速也在不断走低。国家统计局的数据显示，2015年1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续22个月下滑，目前已经连续8个月徘徊在个位数。

    这其中，正是因为三四线城市面临着高库存压力，牵制了房企拿地和投资数据。未来对房地产行业来说，可选择进入的城市和空间已经越来越少。当大型开发商都把资金集中到少数一二线大城市争夺的时候，地价也必然水涨船高，而这也进一步挤压了中小型房企的发展空间。

    “现在在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。”张大伟说，中小型房企地项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。

    例如，莱茵置业地半年报显示1——6月份实现营业收入11.81亿元，同比增长14.14%;上半年公司亏损2592.71万元，同比盈转亏，上年同期公司盈利2499.26万元，下滑幅度达203.74%。对此，莱茵置业正式更名为莱茵体育，确定发展体育和清洁能源产业，进行全面地业务转型。

    类似的还有浙江广厦，该公司表示，长期看，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑，公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。

    深圳一家规模不大的房地产企业负责人告诉相关媒体，这两年土地价格这么高，该公司已基本没有再拿地，未来也将逐渐淡化在房地产行业投资，转向互联网等领域。

    在业内人士看来，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购。张大伟说，在这个过程中，整个房地产行业的集中度将进一步提高。在中小房企退出、被并购的同时，包括万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。

    例如，恒大地产(HK.3333)发布的数据显示，恒大前十月已实现销售1545.3亿，同比增44%，较2014年全年增17.5%，完成年初制定的1500亿目标103%，该公司还将2015年销售目标上调至1800亿，较原目标1500亿增20%，较2014年实际销售额1315亿大幅提升37%。

    万科发布的数据显示，前十月万科累计实现销售面积1627.3万平方米，同比增长11.89%;销售金额2041.2亿元，同比增长19.27%。