北京现阶段不会取消限购 开发商有办法去库存

摘要：上周，北京地王再现，经过28轮的激烈竞拍后，阳光城最终以18.73亿元的价格竞得通州台湖地块。自10月下旬以来北京地王频出，即使面对着北京5万元/平方米起的楼面价，开发商仍没停下疯狂抢地的脚步。中原地产首席分析师张大伟预计，明年售价预期超过10万元/平方米的楼盘将接近50个，目前已入市的已接近25个，某豪宅营销负责人表示，除了开发商战略布局需要、继续看好一线城市价值的显性因素外，豪赌限购政策放开也是开发商敢于高价拿地的一个隐性因素。毕竟，最高层发声去库存之后，各种配套的政策也会相继推出，而解开房产限购无疑是最有效的一个手段。那么，北京限购政策真能解开吗？广厦时代对有关各方面进行了采访。

    地王凶猛与取消限购传闻有关？

    近两个月以来，丰台成“疯抬”，天价地王在这个所谓“北京最后的价格洼地”层出不穷，而这种效应又推导至常营地区，7.5万楼面价让周边平均房价在3万-4万元/平方米的楼盘都弹冠相庆。一些项目甚至采取封盘不售的做法，等待调整价格后再行开盘。

    而在另外一端，买房人纷纷出手也让市场看到了“暖冬”的可能性。通州大盘保利大都汇开盘热销12亿，西山某别墅一天售出18套，天恒公园懿府开盘破4亿……北京性价比不错的楼盘都得到了买房人的青睐。

    在目前市场看似活跃的背后，是不限购产品的冲击、货币政策宽松、开发商以价换量的结果，跟取消不取消限购的预期并没有太大关系。而且在北京高端市场，虽然限购四年，但很多开发商已经找到了多种可以绕开政策的“渠道”。

    第一，用公司名义购买。这种方式是最普遍的，也比较简单直接，有的开发商会将没有公司的潜在购房人组织起来，为他们成立一个公司，大家都是股东，然后购买房产。第二，假离婚。据一位销售总监介绍，目前，北京凡是有三套房以上的夫妻，有相当比例是离异状态。有的为了换房，离了结，结了离。但这种方式很可能会被制止，比如类似一个“离婚三年后才能买房”的规定出台。

    目前在市面上最常用的是第三种办法，即卖房不网签，等资格到手或者限购解除。具体做法是买房人交全款给开发商，直接办理入住，但合同不在建委网签，建委网站显示这套房子未售出。然后买房人找渠道在京缴纳社保，等五年后资格到手再进行网签。这种做法的风险就在于如果开发商卷款跑了业主将血本无归。但由于这种做法多发生在豪宅市场，开发商有一定的品牌效应，因此买房人也乐得如此。

    限购条件下开发商有很多办法去库存

    取消限购的“必要”有一种解释，中国经济会出现较大波动，因此必须用房地产来拉动，一线城市尤其是北京放开限购就成为必须。但在专家眼里并不尽然。

    中国银行业协会首席经济学家巴曙松近日表示，从宏观来看，中国经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预计明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。

    无论是开发商还是专业机构，都在呼吁解除高端市场限购，其目的还是为了化解北京高端住宅的库存。

    一位业内人士说：“退一步讲，即使放开限购，高端市场库存就能一下子解决吗？从历史情况上来看，在出台限购政策之前北京的楼市房价暴涨，在限购政策出台后的四年里，高端市场的波动并不明显，其中的原因显而易见，高端住宅购买者在整个市场中占比并不大，即使高端市场限购取消，该买的还是那部分人群，不会对整体市场造成太大影响。”

    一大型房企经理人在接受广厦时代采访时表示，比起限购还有很多的手段来化解库存。从政策上来说，放宽信贷，修改公积金贷款上限额度、减免购房税费和增加购房补贴等政策都能有效地刺激市场消化库存房。但一个健康的市场环境应把供求关系作为主导因素，而不是指望政策托市，从这个角度来说，开发商还应围绕产品多做文章，如何调整产品布局、做足产品品质、合理定价加快销售，才是开发商最应思考的问题。

    北京现阶段不会取消限购

    对于放开限购，将买房权还给市场的声音早已甚嚣尘上，但年初北京市有关部门负责人表态，短期内没有放开限购的可能。甚至还使用了“北京市住房限购不会取消是永恒的”说法。

    北京房协副会长陈志接受广厦时代采访时表示，“首先，取消限购令是对已经进入锁定人群的一种不公平。除此之外，如今限购政策的意义已不再局限于房地产政策上了，它承载更多的是一种社会功能。北京的限购政策是作为一个调控人口、经济、城市功能的重要手段将不会松绑或取消。”

    另一业内人士告诉广厦时代，“放眼全国，的确有一些二三线城市放开了高端市场限购，比如苏州市在2014年就已取消了对90平方米以上住房的限购政策，类似的城市还有武汉和无锡。但北京作为一个特殊的一线城市，集中了大量的优质公共资源，对人口的吸引力很大，和一些二三线的城市不同，在北京无论是高端市场还是刚需市场，轻易解除限购可能会引发投资投机的需求增大导致房价上涨，更有可能加大房地产市场泡沫化的风险。”因此限购政策明年将继续被严格执行。

    而对于“解开高端市场限购”的传言，业内人士也给出了否定的答案。

    “北京高端市场解除限购有很大难度。”该业内人士在接受广厦时代采访时表示，即使放开部分市场的限购政策，如何制定这条分水岭，将所谓的高端市场划分出来，这也是一个难题。如果按项目的总价来划分，因为项目的面积和容积率都会对总价造成影响，因此很难说是合理的。如果将项目的总面积作为区分豪宅的尺度，也不符合北京的实际情况，在北京一个楼盘所处的区位与地价是判别豪宅与否的重要标准，如果抛开位置只谈项目面积显然是不科学的。