京豪宅市场走向红海 改善需求能支撑高价地吗

摘要：在“豪宅元年”，位于南三环与南四环之间的樊家村地块拍出7.5万元/平方米的楼面价，让业内瞠目结舌。一块高价地诞生，就意味着未来就会有一个高端楼盘诞生。已经确认的事实是，北京已经出现了38宗楼面价超过3万元的地块，其中楼面价超过5万元的有10宗地。

    就这样，在业内人士的惊诧、议论及争议声中，豪宅市场开始走向幽深莫测的红海，而北京楼市的新房市场或许已与首次置业的时代道别。

    豪宅市场必定是红海

    “未来北京售价在10万+的项目将有50个”

    中原地产首席分析师张大伟认为，叠加部分老项目，未来北京售价在10万+的项目将有50个。以今年来看，北京预期均价突破10万元的期房住宅合计有12期，而往年仅两期左右。

    供应量如此大幅度的增长，远远超过了成交量的涨幅。“即使按照2015年顶豪井喷的成交量看，实际签约有望达到220套，剔除盘古大观的批量成交后，成交量大约在130套左右。而目前待售、预期售价在10万元以上的项目已经超过3000套。”张大伟表示，如果剔除了盘古96套、万柳书院38套，西宸原著10套、其他项目签约只有个位数。

    从豪宅的潜在客户来看，近年来，金融、互联网等领域迅速发展，产生了一批高收入人群。北京晨报记者此前走访了多个豪宅项目，销售人员也透露购买豪宅的客群日趋年轻化。但这批“新贵人群”的增长速度与豪宅供应量的增幅并不在同一个量级。据机构统计，今年以来，北京豪宅数量的增幅对应富裕人群增量在5倍以上。

    此外，上半年豪宅成交量的上涨与股市向好有关，一部分购房者将股市中的浮赢转投入楼市当中。6月下旬以来，股市进入调整阶段，大多数股民财富缩水，豪宅潜在客户数量进一步减少。

    人口增量也是影响楼市的一个重要因素。北京市正在采取近10年来最严格的常住人口控制措施，北京常住人口增量已从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，2015年更是全面收紧。

    “未来能够活得滋润的顶豪最多只有10个，能够活下去的顶豪有10个，被迫合作的项目还有10个，活的不滋润的项目将有20个。”张大伟认为，未来顶豪战场必定是红海。

    高端已成新房主流

    “未来首置购房基本靠二手，改善靠新房。”

    5万、6万、7万……楼面价超过区域在售房价已经成为新常态。在不受政策限制的前提下，地价越高，为了不亏钱，大量高价地被迫高端化，做更高级别的住宅产品。“未来首置购房基本靠二手，改善靠新房，高端成新房主流。”一位置业专家在接受媒体采访时表示。

    有一种观点认为，北京纯商品房的新房市场即将告别首次置业时代。按照2015年上半年住宅地价推算，新房房价将超过5万元/平方米，单套总价超过400万元。而伟业我爱我家的数据显示，2015年前三季度，通过我爱我家达成的北京二手房成交的均价为37933元/平方米，与去年同期相比涨幅仅为4.2%。若按照单套面积80平方米计算，平均一套住房总价约为300万元。二手房的价格优势,对首置人群来说不言而喻。

    另一个趋势也越来越明显。绝大部分住宅用地都需配建一定量的保障性住房，大量首套置业的客群已经望商品住宅兴叹，而涌向保障性住房。数据显示，北京首置和其中自住房的成交套数比逐年上升，2013年是81908比0，2014年则是48662比17017，2015年上半年是28750比13318。自住房在首置产品成交量的比重迅速增加。

    改善需求能支撑高价地吗？

    “走到今天，再劝开发商理性已徒然”

    “我和老公每天上班前把孩子送到婆婆家，下班时再接回来，每天来回跑挺麻烦，想换一套大一些的房子，婆婆和公公也可以经常住过来。”近期，像尹女士一样有换房想法的人不在少数。市民陈先生拥有多套住房，他也向北京晨报记者透露，想卖掉一套或两套房子，换一套品质更好的房子居住。

    改善型住房需求能否支撑高价地入市尚不能得出结论，不过可以感受到，北京楼市确实在暗中发生着变化。

    “一套房子居住8到10年后，随着住宅产品的升级换代，旧房子的不如意开始一点点显露。开发商层出不穷地推出新项目，让你看到自己可以拥有崭新的生活。开发商们为什么会拿地，因为他们也看到了人们对美好生活的追求和向往。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

    易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱也在个人公号中写到，逢高买进的操作手法并不多见，只是在地王争夺赛的时候才能见到这种盛况，开发商上半年比较理性，下半年口袋丰盈后，不得不参与拿地争夺战，“从过去多年的经验看，一块土地大获成功的有，公司被几块地王拖垮的也有。走到今天，再劝开发商理性已经是徒然，今天所走的路决定明天你看的风景。纸牌屋中有句台词，‘权力正如地产，位置是重中之重，你离中心越近，你的财产就越值钱’，这也难怪开发商喜欢加码好的地块，不过不要忘记另外一句台词：勉强生存，与死无异。”