中小房企拿地占比急剧下降 地价飙升或是主因

摘要：随着北京地价的上涨以及房企全力回归一线的双重影响，之前还能在北京土地市场上有所斩获的中小房企，正在逐渐淡出“拿地舞台”。尤其是北京优质地块的竞争中，尽管也不乏中小房企的身影，甚至每次都拼尽全力，但鲜有收获。毕竟，在地价越来越昂贵的现在，连万科、保利这样量级的企业都需要联合作战才能斩获土地，中小房企单打独斗显然很难收获。在业内人士看来，中小房企应该主动和大房企进行合作，否则自身的发展空间确实会持续收窄。唯有积极拿地，才能做到较好的战略扩张。

    中小房企拿地占比急剧下降

    “住宅产品我们在北京已经所剩不多了，不着急销售，一栋楼预计要等到明年再销售。”某项目的内部人士告诉记者。

    据记者了解，该项目所属的公司是比较典型的中小房企，之前数年也在北京有几个项目，但今年以来，一块地都没有拿到。

    去年，记者在采访该公司土地储备时，该公司相关人士表示，北京出让的每一块地他们都买标书，都关注，能参与的也都参与了。记者在土地拍卖中，也多次遇到该公司的前期负责拿地的人员。但今年以来，基本上没有他们的身影。

    而这只是中小房企拿地情况的一个缩影。业内熟知的一家房企已经多次参与土地竞标，但至今也尚未在北京有任何斩获。记者从其内部了解到，该公司的战略布局中，一二线城市是重点，在北京拿地是其必下的一步棋，但在激烈的竞争中，能否拿地，什么时候能拿都还是未知数。

    显然，这种情况并不局限在北京。据报道，中小房企在合肥的拿地难度也在提升。

    “现在的土拍市场上，都是一线大鳄房企，中小房企基本上都看不到了”，在合肥7月的最后一次土地拍卖会上，一位房企领导无奈地说道，在与这些一线房企的“争抢”中，中小房企拿地“甚难”。相关统计显示，2015年至今的合肥土地出让中，在市区优质地块的争夺战里，保利等大牌房企依然是笑到最后的一个。

    易居研究院智库中心提供了一份相关的统计数据，记者发现，包括升龙置业、奥克斯置业、坤和集团、卓越集团、银亿地产、融科智地等在内的20家非上市房企今年的拿地情况不容乐观。上述房企在全国范围内拿地情况为：2010年合计拿地56宗，2011年为41宗，2012年为39宗，2013年48宗，2014年36宗，而今年截至10月7日仅有3宗。

    房企全力回归一线

    中小房企遭遇拿地难的主要原因是面对着强有力的竞争对手，在房企全力回归一线的背景下，拿地难度可想而知。

    激烈争抢之下，一二线城市的土地收入上升明显。中原地产研究部统计数据显示，9月全月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿，创造了今年以来最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%，平均溢价率也创造了今年以来最高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿，环比上涨达到了41%，也创造了今年以来最高。

    房企之所以争夺一线的土地，与一线的销售情况密切相关。以一家主打三四线城市的房企为例，其8月份公布的半年业绩显示，上半年半数业绩竟来自一二线城市。恒大集团自2013年后调整战略布局，全面平衡一、二、三线城市项目的布局。截至目前，恒大已在北京获得包括豆各庄、来广营、东坝等多个核心地块。

    亚豪机构市场总监郭毅表示，今年全国楼市分化，随着一线城市房地产市场的快速升温，加快了大型房企回归一线城市的步伐，导致以北京为代表的一线城市竞地激烈、地价高企。

    地价飙升致拿地难

    激烈竞争的结果必然是地价的攀升。中原地产的统计显示，9月9日孙河地块楼面价为5.26万元/平方米，9月8日东坝楼面价为5万元/平方米，9月2日孙河地王楼面价5.5万元/平方米，8月31日石榴庄地王楼面价6万元/平方米。“地王”层出不穷。

    另据中原地产研究部统计，年内前三季度，北京土地出让金突破了1000亿，达到了1065.29亿，受供地减少影响，与2014年同期的1583亿相比依然减少了32.7%。但值得关注的一个数据是，住宅楼面价上涨11%。

    “对于中小房企而言，由于中小房企的财务成本远高于大型品牌房企，令其对地价的接受程度更低，因此不得不在白热化的竞地中丧失了与大型房企公平角逐的资格。另外，大型房企还可以通过在一个片区重复拿地来摊平土地成本，而中小房企却受限于自身的实力很难做到，这同样减弱了中小房企的市场竞争力。在北京房地产市场，中小房企已经被挤压到远郊的边缘板块，而这些位置的地块虽然地价不高，但同样未来的市场消化前景也并不乐观。长此以往，中小房企在北京的发展前景日趋恶化。”郭毅说。

    积极破局是王道

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从土地的交易价格看，呈现持续上升的过程，这加大了房企的拿地成本。更为重要的是，部分大房企通过联合拿地的方式，能够快速降低拿地的资金压力，而中小房企显然在这方面缺乏经验或合作的基础，所以从土地市场开始就已经决定了后续行业集中度继续上升的格局。对于中小房企来说，应该主动和大房企进行合作，否则自身的发展空间确实会持续收窄。唯有积极拿地，才能做到较好的战略扩张。

    在今年土地市场上屡有斩获的旭辉对于房企规模有自己的看法，旭辉集团董事长林中曾表示，房地产在一定的时期内还是一个资源导向型的行业，企业要有一定的规模，才能完成对行业土地、资金、人才和政府四个资源的配置，取得竞争力。但是林中也指出，当企业规模达到一定程度以后，企业在资源配置上的竞争优势，可能会出现一个边际递减，因此也并不意味着企业规模越大，能力越强。

    “但是规模太小的企业在未来几年想要实现成长其实已经非常困难了。”林中说。