三四线城市受新政影响有限 高库存仍是主要问题
发布时间：2015-06-03 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：自2014年年底以来，一系列对
房地产消费的刺激
政策放出后，
房价上涨主要集中在一线
城市和少数二线城市，三四线城市房地产
市场并未调头向上。
5月，有媒体兵分多路，探访华北、华东、华南三座城市，发现供量大、
成交弱是三四线城市的共性，成交下滑与供应井喷，导致
库存也有所高涨。
尽管如此，中国城镇化仍在持续，一些一线
房企仍在加大
投资，期待着三四线城市
楼市的未来。
分化继续
房地产开发主要涉及库存的问题，
一线城市存库消化快，其他二三四线城市的库存消化较差。从财务稳健的角度，
开发商会更愿意投资一线城市。
自2014年年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策放出后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市
房地产市场并未调头向上。
据国家统计局测算，4月份一线城市新建商品
住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月深圳、
北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，涨幅为
全国第一、第二、第三、第五名，少数二线城市房价出现上涨，三线城市房价仍然下降，仅有徐州、温州、金华微涨。
房企进退
楼市成交正左右着房企业绩。据克而瑞研究中心
数据，2015年一季度，业绩排在前20的房地产开发企业，仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，前20企业平均
销售金额较2014年同期下降15.37%。
一季报显示，2015年1-3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%、57.5%。碧桂园(2007.HK)一季度共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32%，合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03%。
针对一季度业绩下滑，万科方面给出的官方解释是，一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少；另一方面，由于去年同期结算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润的比较基数较高。
近期在万科与万达宣布战略合作的新闻发布会上，针对“万科倾向一二线城市发展”的说法，万科总裁郁亮说，万科对一二线城市反而是有警惕的，“大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候，是应该小心的时候”。他表示，万科要为普通人家盖好房子，不局限在一二线城市，也为三四线城市的人去盖好房子，未来可能五六线城市都可以考虑。
5月14日，碧桂园集团总裁莫斌出现在长沙，出席碧桂园湖南区域品牌发布会。当时有媒体援引莫斌表述称：“我们应正视当前三四线城市楼市不乐观的现实，但这并不动摇我们更坚定地看好三四线城市发展的信心。”在他看来，三四线城市若能抓住新型城镇化机遇，不仅能够走出低谷，而且未来的市场仍然大有可为。按照设想，未来三年，碧桂园的目标是在湖南省14个市州全覆盖，达到42个
楼盘。
关于一二线城市与三四线城市的楼市分化，前华远地产董事长任志强认为，三四线城市确实有些供应过大，问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在他看来， 在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，没有产业支撑，人口转移到别的地区，有些地区空了，有些地方
住房又可能供不应求，出现错位。
“不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机，实际是区域差别巨大，有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市，都存在一些问题，可能比部分三四线城市问题还严重。”任志强曾经说道。
交通银行金融研究中心预计，5月沪深等重点城市成交将继续回暖，新盘价格有上涨势头，
二手房跳价现象也将增多，这些城市将迎来“红五月”。相比之下，供过于求的二三线城市受
新政的提振作用将较为有限，成交量难见明显起色，库存压力也使卖方不敢轻易大幅涨价。
