房贷新政提振楼市信心 一线城市成交量创新高
发布时间：2014-11-11 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：房贷新政提振了
市场信心，止跌作用比较明显。本轮调整对
楼市影响的深度超过以往任何行政性
调控政策，影响更大更持久。
9月30日，央行、银监会发布房贷新政：拥有一套住房并已结清相应
购房贷款的家庭，不仅可以再次申请房贷，还可以享受首套房贷
优惠政策。此外，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，不再以行政手段禁止其贷款，而是由银行业金融机构审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
房贷新政的背后，是2014年以来
房地产市场进入首个市场自发形成的调整期，以及由此导致的传统楼市“金九”成色不足。一方面，楼市成交量创下近年来新低。据某房网
数据监控中心统计显示，9月
全国主要35个城市
新房成交套数同比下降6.14%。以
一线城市广州为例，9月市辖十区网上签约面积创近10年新低，去
库存周期攀升至17个月。另一方面，楼市
价格回调仍在继续。国家统计局最新数据显示，9月全国70个大中城市
房价已全面停止环比上涨；新建商品
住宅和二手住宅价格同比下降的城市分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个。
“今年楼市调整范围与程度是前所未有的”，链家地产市场研究部张旭分析，2014年9月，一
二手房价格环比下降城市分别达69与70个，而在
限购调控低谷期的2012年1月，该数据也分别仅为48与54个。“本轮市场自发调整对楼市影响的深度超过以往任何行政性调控政策，影响更大更持久。”
在此背景下，房贷新政对稳定市场预期产生了重要影响。中原地产监测的40个重点城市数据显示，尽管2014年“十一”七天商品住宅成交量处于2010年以来最低位，环比降幅为35%，但此后楼市交易逐步回暖，周交易量连续突破，特别是10月第四周，一线城市周成交量逾1万套，攀上2014年以来的最高点。
“国庆以来各地成交量明显上涨，房贷新政和各地松绑政策对市场的影响正逐渐体现。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房贷新政提振了市场信心，止跌作用比较明显，但成交量的反弹幅度依然要看后续信贷释放情况。“在限购政策持续三年而导致刚需透支后，此次房贷新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。”
无法逆转楼市分化
“当前房地产市场的一个根本特征是区域差异，不同区域房地产市场的发育程度、面临的主要矛盾差异很大。总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段。”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管现在出台了房贷新政，有些地方取消了限购，但总体上房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。
实际上，房贷新政也无法逆转楼市分化格局。对于不少二三线城市，去库存依然是重中之重。
“房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态。要实现房地产市场软着陆，就必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向全国蔓延。”余斌表示，2014年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。“虽然近期调整力度较大，整体经济下行压力增加，但必须看到，市场调整是房地产业必须经历的阶段，也是以‘短痛替代长痛’的务实选择。”
在稳定供给的同时，大量基本及改善型住房需求仍待释放。尽管目前我国城镇家庭户均拥有住房已超过1套，但不同人群的实际占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要补上政策性住房金融体系这条短腿，来更好地支持“住有所居”。
刘洪玉介绍，目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续的研究探索中。在他看来，如果按照2014年10月中旬出台的《关于发展住房
公积金个人住房贷款业务的通知》，实现了
住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，就可以有效改善住房公积金体系的流动性、显著提高住房公积金体系支持居民住房消费的能力。“再配合公积金异地贷款、资金统筹使用改革，以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。”
