房价还会跌多少？房价降三成开发商仍可保本
发布时间：2014-08-22 来源：0352房网 编辑：杨晓敏
摘要：当楼市再一次遭遇下行，各级政府积极救市的情况出现时，房价还会跌多少呢？这很难说，但也可以从地产商的行为中管窥一斑。
第一步：地产商的容忍度
房价会跌多少，其实第一步应该着眼于地产商能降多少，毕竟地产商还是掌握着相当大的主动权。其实，前期几份上市公司公告以及近期的半年报泄露了地产商的容忍度。
5月下旬，上市公司中天城投在再
融资说明公告中，对于房价变动对项目效益进行了测算。中天城投假设一项目最终
销售均价在正负15%范围内变化时，测算的结果是，当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净
利率为10.83%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。
也就是说，一般地产商的降价容忍幅度在15%~30%，保本是最起码的。但需要说明的是，项目效益测算是
动态的，是预计售价变动对利润的影响，涉及两个方面：成本和售价。从成本来讲，主要包括
土地成本、建安成本等，但是具体到不同的地产项目来说，各个成本环节都不一致，回款情况也难以把控，再加上项目之间的
价格受到地段、设计等方面影响，也会存在差异。
当然，不同的地产商
市场策略不一样，有些希望周转率高，因而低毛利出手也是很有可能的，笔者曾看到某大型地产商内部关于
楼盘毛利率的测算和实际统计报告，有些楼盘毛利率甚至不足1%，很让人惊讶，比卖白菜还要低得多。
所以，鉴于各家地产商具体情况，降价容忍各有差异。
根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学
房地产研究所和中国指数研究院的研究报告，2013年，沪深及内地在港上市的房地产公司毛利率均值分别为34.54%、33.27%。也就是说，在保持盈亏平衡前提下，地产商平均降价三成还是能勉强挺过去的。
第二步：资金链的压迫
上述是地产商在遭遇市场寒冬时，所能主动接受的降价范围，但现实中，很多中小地产商已经挺不住了，这时也就不是你愿不愿意降价的问题，而是必须得降的问题，而且为了保证现金流，割肉都上演了。
就地区而言，2014年4月杭州超过20个楼盘降价，这股降价潮已冲击到别墅等高端物业，某400平方米的单体别墅总价目前只要300万元，较于此前售价，相当于打了对折。
还有个典型的地区，2014年6月根据新浪乐居的统计，广州番禺在售楼盘数量为55个，降价盘占据近三成，有17个之多。
在价格“大跳水”的名单中，最让人咋舌的当数
全国总价地王项目亚运城。端午小长假，亚运城山海湾推出70余套特价单位，报价9800~1.25万元/平方米。
有些投行预测了，我们看看。渣打
银行中国首席经济学家王志浩2014年6月表示，估计会有一些
城市出现硬着陆，像温州或者是鄂尔多斯那样，房价跌50%以上，估计有10~20个城市会发生这种情况。
