2014年上半年山西房地产开发市场运行情况分析

    二、房地产开发投资持续走低的原因分析

    2014年上半年，山西省房地产开发投资同比增长6.4%，增幅比上年同期回落22.9个百分点，仅比周边及中部其它省份中的内蒙高。探析其原因，项目规模大幅回落、开发企业筹措资金难度加大、开发企业库存压力大、地区发展不平衡是制约山西省房地产开发投资快速增长的主要原因。

    （一）项目规模大幅回落，对投资支撑力减弱

    2014年上半年，全省房地产开发项目计划总投资5480.6亿元，同比增长11.8%，增幅比上年同期回落29.5个百分点。其中，新开工项目149个，比上年同期减少83个，同比下降35.8%，新开工项目平均投资规模2.26亿元，比上年同期减少0.35亿元，新开工项目完成投资65.8亿元，同比下降39.5%，新开工项目投资占全省房地产开发投资的比重由上年同期的26.3%下降到14.9%。

    （二）开发企业资金到位不足，影响开发投资进度

    受国内外宏观经济整体下行态势的影响，房地产开发企业筹措资金的难度也明显加大。2014年上半年，房地产开发企业到位资金499.0亿元，仅比同期开发投资额多58.4亿元，同比增长0.7%，增幅比上年同期回落21.2个百分点，比同期开发投资增速低5.7个百分点。其中，国内贷款31.3亿元，同比增长2.2%，增幅比上年同期回落11.2个百分点；自筹资金241.2亿元，同比增长0.6%，增幅比上年同期回落8.6个百分点；定金及预收款163.5亿元，同比下降6.3%，增幅比上年同期下降47.0个百分点；个人按揭贷款38.2亿元，同比下降2.5%，增幅比上年同期下降47.0个百分点。

    （三）开发企业库存量增加，资金回笼困难

    在房屋竣工量快速增长，商品房销售量低速增长的情况下，开发企业库存量明显增加，造成开发企业资金回笼困难。2014年上半年，山西省商品房销售面积575.2万平方米，同比增长7.1%，虽然增幅比上年同期加快0.2个百分点，比全国平均水平快13.1个百分点，但是商品房待售面积1217.7万平方米，比同期销售面积多642.5万平方米，同比增长30.9%，增幅比上年同期加快3.8个百分点。

    （四）太原和大同两市开发投资增速放缓，对全省房地产开发投资影响明显

    2014年以来，太原和大同两市开发投资在占全省投资比重基本不变的情况下，开发投资增速明显放缓。2014年上半年，太原和大同两市开发投资分别完成139.3亿元和71.3亿元，同比增长分别7.2%和5.9%，增幅分别比上年同期回落6.6和82.2个百分点，两市合计占全省开发投资的比重由上年同期的47.7%提高到47.8%，对全省开发投资的贡献率高达50.0%，拉动全省开发投资增速由上年同期14.8个百分点下降到3.2个百分点。

各市房地产开发投资完成情况

    三、促进房地产开发业稳定健康发展的几点建议

    （一）积极稳妥推进新型城镇化建设

    党的十八大报告指出，要“加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化”。这是积极稳妥推进城镇化，不断提高城镇化质量的重大战略举措。各级要以人的城镇化为核心，有序推进农业转移人口市民化，积极稳妥扎实推进新型城镇化；要着力优化城镇化布局和形态，以建设“一核一圈三群”为载体，做大做强一批区域中心城市，全面推进县城建设，推动大中小城市和小城镇协调发展，为房地产开发业健康发展提供基础。

    （二）加快推进保障性安居工程建设

    加快推进保障性安居工程建设，不仅有利于保障和改善民生，促进社会和谐；而且有利于保持经济平稳较快发展；更是当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康，稳定房价的重要政策措施。一是要加大租赁型保障房建设力度，坚持以租为主、保租控售，满足城镇住房困难家庭多元化的保障需求；二是要加快推进棚户区改造，提升居民生活质量，改善城市整体面貌；三是要优化住房供应结构，切实增加普通商品房供应，满足有效刚性居住需求。

    （三）千方百计地消化库存，加快资金回笼

    2010年前，商品房供给量不及销售量；2010年后，商品房供给量却超过了销售量，这表明目前的房地产市场显现出供大于求的局面。要加大去库存，一方面需要地方政府通过政策引导，改善城市软硬件环境，放宽准入门槛，鼓励住房消费；另一方面需要企业加快完善手续，调整住房价格，搞好宣传促销。