广东厦门清算土地增值税 中小房企资金链承压
发布时间：2014-07-08 来源：0352房网 编辑：杨晓敏
摘要：近日，广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），就清算省内房企的土地增值税提出详细要求，文件已于7月1日正式实施。同时，厦门修订版的土地增值税清算办法也将于今年9月实施。
广州某
地产公司副总裁表示，新《规程》的实施，将使广东土地增值税清算
政策更加完善与规范，清算效率与
进度有望提高，以往用于合理避税的手段难以为继。政策对大型房企而言影响相对有限，但那些缺乏良好财务规划、依赖土地升值获利的中小型房企，将面临严重冲击。
拖延清算难再续
广东省地税局有关负责人在接受当地媒体采访时介绍，《规程》出台的目的之一，就是要解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险。
对于最为敏感的拖延清算难题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收（备案）的
房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。
一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。按照此前执行的《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理，如此高的累进税率，土地增值税理论上应该不会低。但实际上，2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于
土地出让收入的2.69万亿元，甚至少于契税的2874亿元。
朱一鸣表示，土地增值税的征收包括预征和清算。预征的部分可以严格执行，操作没有难度。而清算的部分，根据以往的法规操作较难。一般情况下，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工，并完成销售的85%以上才能进行清算，但由于房地产开发项目是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般要2~3年，遇上销售不利，就要等到项目取得销售许可证满三年后才能对之进行清算。由于认定较困难，会导致征收不力，许多土地增值税的收缴也会不了了之。
上述地产公司副总裁表示，以往
开发商会选择自持部分比例的商业地产或
住宅，使得项目未达到清算条件从而规避最后清算，“比如说一个项目自带的商业部分超过了20%，就算住宅产品全部卖完，只要开发商选择持有这部分商用物业不卖，就达不到清算条件。
但如今《规程》明确规定剩余的可售建筑面积已经出租或自用的均要进行土地增值税清算，这对于试图通过自持物业规避清算的开发商将造成重大打击。”
厦门加强增值税清算
厦门地方税务局近日也发布了《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》征求意见稿，并将于今年9月实施。
征求意见稿较此前有所修订，其中规定纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发清算通知书的，应当在收到清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报。此次厦门修订的土地增值税清算新办法中，并不涉及税率调整。
根据征求意见稿，已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的等情况，可由税务机关主动要求纳税人办理清算申报。
有业内人士表示，地方一直在等国家税务总局的执行细则，希望规范明确土地增值税预征和清算环节的法规政策，但因迟迟未能出台，各地酝酿根据当地情况出台细则，以弥补土地增值税征收执行中存在的政策缺口。
中小房企资金链承压
当下房企的资金链已愈发紧绷，此时加大土地增值税的清算力度，会否成为压垮房企的最后一根稻草？
业内人士朱一鸣认为，对于开发商的潜在影响，土地增值税预征比清算的影响更大。这是因为土地增值税的预征时点在项目
投资周期内，正是需要大量资金投入的时候，如果严格执行，会对企业的当期利润和现金流构成相当大的冲击。但清算环节主要发生在
商品房交易环节，此时开发商正处于项目回款周期内，直接压力不是特别大。
