广州北京等四城试点以房养老 70年产权成难点
发布时间：2014-06-25 来源：0352房网 编辑：杨晓敏
摘要：从征求意见稿到正式文件出台，备受关注的“以房养老”保险政策终于在3个月后尘埃落定。根据6月23日下午保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起，老年人住房反向抵押养老保险将在北京、上海、广州、武汉四个试点城市推开，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
业内分析人士指出，伴随着中国社会的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广十分有必要。以房养老作为一种金融产品模式，不仅可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求，同时还使老年人“养老金”的筹集渠道也不再仅依靠“存款”和“退休金”，有望进一步拓宽。这是政府兜底之外的一种
市场行为。
有房屋独立产权老人可投保
与今年3月下发的征求意见稿相同，《意见》决定将在北京、上海、广州、武汉四个试点城市开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“反向抵押养老保险”）。
保监会指出，开展反向抵押养老保险试点是为了贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式新途径。
所谓的反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其
房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
《意见》中明确提出，申请试点资格的保险公司应具备的条件包括，已开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等七项。
“由于保险公司拥有依靠生命表定价的机制以及自身已有客户
数据的经验分析，所以保险公司对自有客户采取‘以房养老’或者‘以保单养老’的服务提供方式比其他机构拥有更准确的定价权。”招商证券分析师表示，随着上世纪50年代左右出生人群逐步迈入老年，将面临子女较少但房产较多的养老问题，因此将部分房产用于养老支出将是长期的转化趋势。
该人士进一步指出，与之前的“以房自助养老”、“倒按揭”、“反向住房抵押
贷款”等提法不同，此次《意见》将“以房养老”明确定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，就是要明确产品的保险属性。
京沪此前试点大多已终止
资料显示，国际上住房反向抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，在日本还存在房
地产企业以住房重建的形式参与。此前，国内北京、上海等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前试点大多已终止。
尽管如此，未来“以房养老”保险推广
进度究竟如何，尚需等待试点保险公司推出具体产品。“‘以房养老’看上去很美，现实操作却面临着层层阻碍。”有分析人士认为，当前
商品房70年产权以及传统观念等问题，都是反向抵押养老保险现实操作中面临的难点。“比如，房屋到期后如何处理？目前我国商品住房产权使用年限在70年，如果假设30岁
购房，80岁去世，一套商品住房剩余使用年限仅20年。相关房产资产价值是否足以满足养老资金需求存在疑问。”
