楼市松绑潮背后 多数城市土地财政依赖度高于80%
发布时间：2014-05-22 来源：0352房网 编辑：杨晓敏
摘要：根据同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》数据显示，土地财政依赖度在80％以上的城市包括宁波、温州、佛山、杭州等12座城市。
上述城市中不乏本轮救市潮的热点城市，自4月以来，无锡、南宁、佛山等地已经出台或网传酝酿出台房
地产市场救市
政策。
楼市降温威胁土地财政
日前，扬州宣布微调
公积金政策，允许借款人“又提又贷”，成为继广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州后，公开救市的第七个城市。截至目前，传闻救市的城市已经超过10个。
多个城市松绑是对楼市低迷的反应。根据国家统计局日前公布的数据显示，今年1～4月，
全国商品房销售面积为27709万平方米，同比下降6.9％，降幅比1～3月扩大3.1个百分点，销售额为18307亿元，同比下降7.8％，降幅比1～3月扩大2.6个百分点。
楼市成交量的低迷，传导到
土地市场表现为企业拿地热情消退。国家统计局数据显示，今年1～4月，全国
房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9％，降幅比1～3月扩大5.6个百分点，尽管土地成交价款（出让金）同比增长9.6％至2214亿元，但增速也回落1.8个百分点。
进入5月份，土地市场出现进一步降温的迹象。中原地产研究部统计数据显示，销售20强的标杆
房企最近几月拿地数量逐月递减，今年5月上半月，20强房企中，除万达以12亿元拿下东莞虎门一宗商业地块外，其他19家房企在土地市场无动作，去年5月拿地高达455.8亿元。
在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，随着今年以来楼市成交持续降温，带动土地市场陷入低迷，但与此同时，部分地方政府却面临偿债高峰。在目前的分税制格局下，土地财政已经成为决定地方政府财力的关键砝码。
根据审计署此前公布的数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。张宏伟认为，随着宏观经济处于触底阶段，
房地产市场供求也进入低迷期，
土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政
工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。
福州佛山等成救市热门城市
同策咨询研究中心的上述报告显示，以45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度（土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100％）来看，土地财政依赖度较高的（超过80％）共12个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波和温州。这其中，杭州、佛山、南京和长沙4个城市土地财政依赖度分别高达156.4％、147.5％、110％和105.3％。
根据中原地产研究部统计数据显示，截至5月20日，已出台及传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地救市政策的城市包括南宁、无锡、杭州萧山等城市，记者统计数据发现，在土地财政依赖度高于80％的城市中，杭州、宁波、温州、徐州已经落地出台救市政策。
此外，佛山、福州、长沙等城市也频传救市消息。以佛山为例，该市住建局此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，将综合考虑就业人群的住房刚性需求与会否引起区域
房价有较大波动，对该市高明区的住房限购政策进行认真评估。《海峡都市报》也报道，福州市房管局透露或将放宽部分区域的商品房限购。
张宏伟表示，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大，在接下来一段时间内，包括福州、合肥、宁波等土地财政依赖程度在80％以上的二三线城市预计会出台定向放松限购的相关措施。
对土地财政依赖度相对较低的城市，是否“救市”的意愿也相对较低？
根据上述《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，纳入统计的45个城市中，哈尔滨的土地依赖度最低，只有24.1％，其次是深圳的27.0％和银川的27.3％。这也是45个城市中，土地依赖度低于30％的3个城市。紧随其后的是乌鲁木齐、海口等城市。
深圳可能是所有城市中的“异类”，因为其可供出让的土地非常少。2009年深圳首次提出
建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。深圳房地产研究中心主任王锋此前曾公开表示，深圳还处于国家的严控区域，
一线城市目前松绑限购短期内没有可能性。
再来看银川。官方数据显示，今年一季度，银川市房地产市场延续上年总体运行良好的发展态势，开发
投资保持增长，施工规模持续扩大，销售面积同比下降，房价涨幅平稳。业内人士表示，市场平稳运行将是银川房地产市场的常态。松绑与否并不影响银川房地产市场未来的走势，在官方对此未有明确表态的背景下，银川楼市或继续实施“限购”政策。
