房市调控成效初显 纵深改革调整四大关系

　　博鳌亚洲论坛开了10次年会，房地产市场10次都是该年会的议题之一，中国房地产之炙手可热，可见一斑。

　　作为博鳌亚洲论坛的“收官”分论坛之一，今年的房地产分论坛，将主题定为“持续调控下的房地产创新”，既关注严厉调控政策下中国房地产市场，也关注这一市场的未来发展路径。

　　今年1月，中国出台“新国八条”楼市调控新政，提出从严制定和执行住房限购措施，随后国内35个限购城市相继出台限购政策，一线城市房产交易数量应声而落。

　　严厉的政策调控之下，今年到会的嘉宾甚至超过往年，包括住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮、SOHO中国董事长潘石屹、首创集团总经理刘晓光、怡海置业董事长王琳达在内共有7位嘉宾参与了对话，是近年来最多的一次。

　　下半年降10%以上？

　　刘晓光、潘石屹两位房产“大佬”均在发言中提到，在北京、上海等一线城市，楼市成交骤减50%，楼市调控新政“下猛药”不可谓没有效果。

　　刘晓光表示，经过此轮调控，大的“双轨制”格局基本确定，而一些热点城市过快增长的现象也得到遏制，不仅北京、上海的销量大跌50%左右，这些城市周边地区的地产价格也开始松动。他认为，调控效果在今年8月会体现得更加清楚，届时，房价将可能出现同比10%以上降幅。

　　潘石屹则分析说，中国的楼市调控政策以2011年为分水岭，之前是对“原因”进行调控，调控对象是市场的供应量、需求量，用土地、货币政策、按揭贷款成数去调控，而今年开始直接调控“结果”，直接限价、限购，因此全国35个限购城市成交量出现大跌。

　　1989年即进入房地产市场的怡海置业董事长王琳达说，她几乎经历过内地所有的楼市调控，此轮调控是她碰到的最严厉调控。与刘晓光的看法相似，王琳达相信，从二季度起，调控成效正日益呈现。而随着政府保障房的大量出台，对商品房市场也有一定的影响。

　　在此之前数日，华远集团董事长任志强在北京召开的媒体沟通会上曾表示，预估全国房价下调不会超过15%。因为房地产企业今年的日子远比2008年好过，房企不会像彼时一样，降价幅度达到20%~30%。潘石屹则近似赌气地说，房地产价格“2011年之前是市场说了算，2011年之后是政府说了算”。

　　住房绝对短缺？

　　尽管诸位地产“大佬”似乎描述了一幅黯淡的近期房地产画面，其实他们对于中国房地产市场的长期前景依然乐观。

　　王琳达说，中国的城市化仍然在进行中，房地产依然有很长远的市场。潘石屹表示，城市化是支撑中国经济持续发展的基本动力，中国房地产前景看好。刘晓光也认为，在中国，房地产肯定是保值的重要工具。

　　而在陈淮看来，讨论房地产的前景甚至就是一个“伪命题”。“中国人想不想成为世界最有竞争力的强国?想不想13亿中国人都过得比美国人还富足?想不想根本解决城乡发展不平衡的矛盾?想不想根本解决‘三农’问题?想不想克服中国资源短缺带来的经济和社会发展约束?”

　　坐在发言席上的陈淮，突然提高了音调，用这样一组排比句“质问”论坛在座的每一个人。陈淮认为，中国所有重大战略难题的解决途径，只有一个，那就是让大多数人搬到城市中，加速推进城市化和城镇化的进程。#p#副标题#e#

　　“这是一个无须质疑的前景。就如同我们无须质疑小伙子将来要娶媳妇。”陈淮的话引发全场一片笑声，夹杂掌声。陈淮肯定地说：“中国住房还处于绝对短缺阶段!”

　　这一次，他拿穿衣服来做了比喻——“就像一个人过去冻得要死，现在刚有衣服穿了，这还不行，接下来，他还要有区分不同季节不同场合穿的衣服，再接下来，还要有一点时髦的衣服，最后，他还会追求名牌衣服，这四个阶段，我们刚刚走完第一个阶段。”

　　陈淮说，目前中国虽实现了接近50%的城市化率，但现在居住在城市中的人，至少有四分之一头上还戴着一个叫做“农民工”的“专有名词”，“城门口还有2亿人准备在未来10年搬进城里来”，而城市里，改善住房的需求也是一个“不需要讨论”的现实。

　　他指着在座的论坛代表说：“什么是绝对短缺?今天参会代表有100人，如果会议主办方只给我们准备了80个盒饭，不管这个价格高低，总是有20人吃不上，这种状态叫绝对短缺。”

　　正是这种“刚需”，推动过去数年，卖房子就好像“三伏天里卖雪糕”，房价持续上涨，楼市火爆，甚至有楼盘开盘4小时就已销售一空。但随着“最严厉调控政策”落地，陈淮认为，这样的好日子已经过去了，房地产市场将回归常态，回归有着“四季轮回”的正常市场环境。

　　纵深改革调整四大关系

　　回归“常态”的中国房地产市场，将会对地产企业提出怎样的要求?正如这个分论坛的主题一样，企业家们无一例外都提到了“创新”。

　　潘石屹认为，随着中国实现保障房占据房地产半壁江山，房地产行业开始面临空前竞争，需要在产品上不断创新。

　　刘晓光告诉《第一财经(微博)日报》，保障房大量入市将使部分中端购房者转向购买保障房，在这种情况下，企业不仅要卖楼，也要为楼盘提供便捷的生活服务项目。王琳达也表示，通过为地产项目配套商业设施、教育等创新举措，楼盘很受欢迎。近年随着房价高涨，他们则通过推出小户型，满足刚毕业青年的住房需求，同样在市场获得良好反响。

　　而在陈淮看来，要根本解决房价与民众收入矛盾问题，则需要政府从四个更深层次的方面入手进行调整和创新。首先需要突破的，是当前中国城市结构不合理，需要协调发展。目前，中国大型城市、二三线城市、小城镇和农村人口比例大约为2∶2∶1∶5，陈淮说，理想的比例应该是2∶4∶2∶2，“这意味着未来中国沿海大城市的人口比重不应再提高，当前的城市承载力已经超过极限，房价因而高企”。

　　中国的土地制度需要调整。陈淮表示，当前中国异地就业人口多达1.56亿人，没有一个人是扛着自家宅基地来到异地的，宅基地置换问题已经到了非解决不可的时候。“中国的小产权房问题，核心问题是土地制度问题。这个问题不调整，中国房产供求关系难以理顺。”

　　中央和地方税负关系也应调整，陈淮分析说，1994年中国制定分税制的时候，地方没有全民医保、免除学杂费等诸多民生和公共服务的任务，而现在被广泛批评的地方政府过分依赖“土地财政”，从某种意义上讲正是因为地方政府需要提供更多公共服务。他认为，应通过放开让地方发行市政债、征收不动产税等，用以调整中央地方税负关系。

　　陈淮指出，中国还应在收入分配结构方面做出调整。唯有如此，才能从根本上促进中国房地产业健康发展。

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