多地放松楼市限购 但"松绑救市"应三思慎行

摘要：继广西南宁、天津、杭州萧山、无锡4城放松限购后，安徽铜陵也加入了这个队伍。面对2014年以来部分地区房地产市场价格下调、成交量缩减的局面，楼市下行、调控放松的猜测不断。对此，专家认为，我国楼市已呈分化态势，从长远看，分类调控的重点是依靠市场构建长效机制，但眼下是否“松绑救市”还应三思慎行。

    进入5月，楼市行情急转直下，多个城市商品住宅成交量价齐跌；加上少数三四线城市接二连三地被曝出台放松调控的新政，“房地产泡沫破裂”、“楼市崩盘”之说再次甚嚣尘上。

    据媒体调查发现，虽然当下楼市确已呈分化态势，各地冷热不均，个中风险不可忽视，但不宜过分放大危机。那种楼市一降价，就喊“狼来了”的行为大可不必。从长远来看，以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施乃大势所趋，但眼下，地方政府若因为降价而“救市”，这种做法也值得商榷。

    地方楼市政策悄然生变

    “限购”是本轮房地产调控的关键词。2011年1月26日国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，可以视作“限购”的开始。当前，随着房地产市场开始出现下行的趋势，地方房地产政策也出现了新变化。

    从5月1日起，购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至4成、外地居民购房可迁入户籍——安徽省铜陵市政府出台的楼市新政，引起市场大哗。

    事实上，4月以来，南宁、无锡、天津等地纷纷出台楼市“新政”，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，为楼市调控政策“松绑”。

    例如，江苏省无锡市政府规定，5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。

    市场分化加剧

    最近一段时间，不光是三四线城市，就连一二线城市，房地产市场也都出现了下行趋势。市场观望气氛加重，购房意愿急速下降。

    北京市住建委官方数据显示，5月1日至3日，北京二手房仅成交了31套，同比大降82%，创2009年有网签记录以来的历史新低；北京新建商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年的最低值。

    成交量下降的同时，楼市价格也出现松动。中原地产首席分析师张大伟认为，对比年初数据，当前一二线城市楼市调整趋势明显。杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现价格调整，一线城市也出现了局部价格停滞。

    不过，中国房地产业协会副会长朱中一提醒，在一片“降”声中，也应该注意到，中部地区一季度交易量仍同比上升，北京等地土地市场热度不减，多数城市房价已经连续19个月上涨等。

    目前全国市场出现了明显的分化，一线城市还是持乐观态度，刚需旺盛，降价空间不大。部分三四线城市降价压力较大，有可能引发连锁反应，部分房企会因房价和地价下跌引发系统性风险。

    张大伟分析认为，房地产市场已明显分化，部分城市楼市低迷，预计跟随南宁、无锡、铜陵出台放松限购乃至刺激楼市政策的地方将明显增加。他也表示，出台新政的将主要是限购政策原本就比较宽松的二三四线城市。

    该不该放宽或取消限购

    政府该不该出手“救市”？“目前各地区房地产市场情况各不相同，应进行分类调控。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，目前不同城市的房地产市场分化比较明显，“与一线城市不同，大多数三四线城市的外来人口较少，随着近年来的大规模出让土地、建设住房，这些城市在建以及建成住房的数量较多，住房积压较为明显。在这种情况下，当地政府根据房地产市场的变化，采取有针对性的调控政策是必要的。”

    同时，“从目前一线城市和部分热点二线城市的市场情况来看，虽然房价有所松动，但总体上是正常的，价格有所回落也是合理的，这是市场的正常反应，限购政策应该不会马上变化。一线城市在现有的政策下，应该让市场机制发挥作用。”任兴洲说。她认为，应该允许和适应房地产市场的正常波动，销售的或增或减，房价的或升或降，只要处于合理范围内，都是正常现象。

    “今年一季度全国住宅销售量比去年一季度下降了5.7%，但明显高于2012年与2011年第一季度的数量。”朱中一认为，今年以来，房地产市场属于正常回归。当前，房地产市场呈现3个特点：增速放缓、分化加大和房价趋稳。他认为，在供明显大于求的城市，可以考虑放宽或取消限购措施。

    朱中一指出，考虑到房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中经济对房地产业的过度依赖，又要防止房地产业较快下滑对经济的伤害。所以要在保持定力的同时，密切关注市场变化，在调控的方式、节奏上作适当的预调和微调，防止房地产市场风险积累。

    如何处理好政府和市场的关系，让市场在资源配置中起决定性作用？朱中一建议，既可考虑限购、限价等行政措施的适时退出，更要结合长效机制的建立和现代市场经济体系的完善，更好地发挥政府的作用。在这个过程中，分类调控不应被片面理解为房价下跌的地方“救市”、房价上涨的地方“限购”，而是应赋予地方更多因地制宜的主导权，根据当地的住房情况、居民生活水平、经济发展水平，制定符合地方实际的住房保障和建设规划、落实土地供应，推进房地产税收改革、不动产登记和住房信息联网等。