业内人士谈我国保障房体系建设的现状与反思
发布时间：2014-04-09 来源：0352房网 编辑：卡卡
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美国是最典型的剩余福利制度。大部分人市场满足（住房自有率约70%，另一部分人市场租房），政府保障租赁为主，60% AMI准入。对比之，我们将保障覆盖到中等偏下收入住房困难家庭（假定是80%AMI或者人均可支配收入，美国住房与城市发展部将80%－120%AMI确定为中等收入，这里取其下限），以租为主的保障形式，都非常接近美国。
虽然早有学者指出我国住房制度的剩余福利性，但是都不如“十二五”规划这次的更彻底。虽然20%的保障房占有率规模从未有过，但是，“十二五”规划前，保障房（如限价房）还覆盖到中等收入群体，现在只覆盖到中等偏下收入群体；“十二五”规划前，还有产权房和租赁房两种形式，现在只剩下“以租为主”了。
中国住房供应体系的重构
中国需要重构其住房供应体系，以满足中间群体的产权性需求。手段不外乎调节商品房价格、继续提供产权型保障房、提供政策性商品房三种。
广州选择第一条路径，试图通过增加土地供应平抑房价，这一方式优先惠及较高收入群体。青岛、上海选择第二条路径，继续提供产权性保障房。差别只在于，青岛沿用经济适用房和限价房形式，执行中瓶颈甚多（如定价的行政化、收益流失等等）；上海采用共有产权房，政府补贴显化，执行较顺利。北京走第三条路径，采用自住商品房形式。自住商品房是一种政策性商品房而不是产权性保障房，因为没有收入准入，政府的价格支持转化为住房的不完全商品性（如限制上市年限、增值分成、出售后将不能再购买等等）。
三种方式中，政策性商品房将最有可能胜出。中国的市场房价由于各种复杂原因短期内很难调控下来，广州所选的第一条路径作用有限。只能在余下的产权性保障房和政策性商品房之间选择了。两者存在保障对象上的差别——前者优先惠及较低收入群体，后者优先惠及较高收入群体。这里就有了福利制度与福利政治的冲突：优先考虑较低收入人群（福利制度），还是优先考虑较高收入群体（福利政治）？最可能的结果是：较高收入群体的福利需求优先满足，较低收入群体也不被忽视，但是以降低保障水平为代价（如产权变租赁保障）。结果将会是“商品房——政策性商品房——租赁性保障房”格局（而不是“商品房——产权性保障房——租赁性保障房”格局）。
至于这种政策性商品房将采用何种形式，北京的自住房形式，深圳的安居商品房，还是探讨中的共有产权房，甚或其他，值得进一步探讨。
寻找一个中间状态的、政策与商品属性相结合的、旨在满足人们产权性居住需求的合适的住房形式，是我国住房制度建设的下一个关键点。
