房地产市场出现新特征 区域市场现分化特征

摘要：没有一个国家的房地产是永远高歌猛进的，到了一定程度会规律性地回落，但并不一定是泡沫的破裂，区域市场明显分化的特征不是偶然的，也不是局部的，有人口聚集、产业布局，也有供求的因素，双轨供给局面的形成，特别是保障房占比增加，对商品房市场当然有影响。

    近期，京沪广深等一线城市入市的房地产项目要么以平价推出，要么优惠力度加大。中原地产研究部统计数据显示，北京合计有38个项目将在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%至10%，这与去年同期动辄20%至30%涨幅的定价不可同日而语。上海3月最后一周入市的15个楼盘，也几乎均有较大力度的优惠。广州和深圳3月新开项目也基本以平价出货，广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。

    房地产市场既关系到民生，也关系到宏观经济的稳定，是一个持续受到广泛关注的敏感问题。我们到底该如何看待当前的房地产市场？如何理解当前的房地产相关政策？

    “今年以来整个舆论对中国住房市场的讨论和判断与以往有了一些不同，有悲观的认为马上要崩盘，乐观的则认为还有长达十几年甚至几十年的高速增长。我们的观点是，不能说出现了大的拐点，更不同意崩盘论，但是要正视现实。当前中国的住房市场确实出现了一些新的阶段性特征和趋势。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲观点很鲜明。

    瑞士国家银行前行长菲利普·希德布兰德也表示，“不能简单地说中国楼市有泡沫，要区分一下不同城市的情况。”他认为，一线城市和二线城市的基本面比较健康，房价较高的原因主要是供应有限，以及市民财富增长、农民工涌入等，不用太多担心。但是三、四线城市情况就不一样了，这些城市供应过剩的情况可能性更高。

    按照任兴洲及其研究团队的分析，中国的住房市场出现了新的阶段性特征和趋势。第一个特征是，房地产投资增速放缓或者说增速换挡。经测算，1998年到2011年房地产开发投资高速增长，年复合增长率为24.4%，而从2012年起这种高速增长出现了变化，2012年和2013年的增速分别为11.4%和19.4%，整体上明显放缓。这种放缓是符合规律的，是房地产业持续十几年高速增长以后的规律性回落。这种回落不仅表现在投资方面，还表现在销售及其他方面。

    房地产投资增速换挡的原因在于：一是经济增长进入速度换挡期；二是供求关系发生了明显变化。据推算，截至2012年，常住人口家庭户均住房达到1套。十几年来大规模建房，使得存量规模越来越大，存量房的交易量不断增大，对新建房的投资也会产生影响。三是从客观上来讲，没有一个国家的房地产是永远高歌猛进的，到了一定程度会规律性地回落，而这种回落并不一定是泡沫的破裂。

    第二个特征是，区域市场分化明显。在东中西部各选一个省份所做的调查显示，这种明显分化的特征不是偶然的，也不是局部的。分化有人口聚集的因素、产业布局的因素，也有供求的因素。

    第三个特征是，双轨供给局面形成。“十二五”时期保障房供给大幅度提高，到2015年保障家庭会达到20%左右。双轨的一边是市场化供给，另一边是政府承担起主导的保障功能。双轨的形成特别是保障房占比增加，对商品房市场当然有影响。

    “房地产业已进入到调整期。我相信这个调整期是健康的，过了调整期中国房地产业会更加健康地发展。”华润集团有限公司董事长宋林如此判断。

    基于这些新的特征，房地产调控思路一定会转变，那就是分类调控。“得的不是一样的病，不能吃一样的药。”任兴洲表示，要发挥地方政府的作用，还要保持中性的房地产金融政策，同时完善住房保障机制，特别是要加强预期管理。“出现问题不是在房地产市场快速增长的时候，反而是在供求趋向平衡的时候，所以，更要防范风险。调控思路要从现实出发，要把握政策的边界和力度，特别避免在投资规律性回落的时候盲目刺激。”任兴洲强调说。

    瑞穗金融集团总裁佐藤康博也建议，要避免采用过度的刺激政策，避免突然收紧货币政策或者过度控制银行对于房地产的放贷，操之过急的紧缩可能引发长期的经济疲软。