山西楼市走势分析：太原楼市忧虑气氛日渐浓重

    作为二线下游的太原而言，泡沫很少是业内普遍的共识。山西财经大学教授马培生也认为，房地产泡沫的一个标志是楼市的有价无市。但是，太原房地产市场不仅有价有市，而且仍然是一个相对价高的期房市场。也就是说，太原的购房者都是在觉得房价高的同时，购买了尚未交付使用或尚未竣工，甚至是尚在拆迁、尚未建设中的楼盘。随着城镇化进程的推进，新毕业的大学生和已经在太原站住脚的农民工等群体都是刚性需求的生力军。在这种背景之下，由于政府禁止小产权房和“五证不全”的楼盘上市，致使供应量相对减少，将加剧供需矛盾。有的人觉得，现在的楼盘不少，未来的商品房供应量不小，这是一个误解。因为现在开发的楼盘中，有相当一部分是为解决道路改造、城中村改造中的被拆迁人所建设的回迁房和面向特定人群的保障性住房，并不是由开发商自主开发、面向社会供应的商品房。

    据山西省统计局一组数据显示，2013年，山西省房地产开发企业待开发土地面积大增，同比增长近60%。2013年，山西省房地产开发企业土地购置面积875.9万平方米，土地成交价款144.4亿元，同比增长均超过20%。值得注意的是，房企待开发土地面积达989万平方米，同比增长近60%，其增幅远高于拿地速度。

    “待售面积大幅攀升，虽然会制约房地产行业发展，但是房地产行业是一个很多因素制约的行业，就太原市场而言，不能仅从简单的数据来分析。”

    牛佩华认为，从待售面积来看，整个山西省的房地产市场从去年开始，就开始严厉打击违法销售楼盘项目。值得关注的是，这些项目并不是全部都没有产权，有很多属于五证不全的情况。此前，很多地产商都会一边盖房一边销售的同时办理相关证件。但从2013年开始，政府要求证件齐全才能上市销售。原来进入市场销售的这部分自然划归到待售面积，但事实上待售面积并不是增加了，而是还是原来的那些房子，所以不能简单认为房屋数量供不应求。比如说，原来有200多个项目在售，但现在也许60%的项目不能上市，所以真正面向市场的供应量是减少的。

    地产资金链紧张忧虑显现

    楼盘降价幅度有限

    2009年，国家为了刺激经济放出4万亿贷款，其中很大一部分投向银行信贷。现在各大银行的贷款基本都临近到期限，开始赎回，银行资金面紧张，致使有些项目贷款也变得极其紧张。易居中国克而瑞华北（山西）公司总经理助理牛佩华认为，和金融业深度捆绑的房地产市场一旦出现问题，金融业也会立即念响紧箍咒。

    牛佩华分析，资金链出现问题，一方面来自政策的压力，各个中小房企的项目达不到政府标准无法销售，这会导致资金压力增大；另一方面是融资压力。如果扩大融资渠道，又面临银行紧缩开发贷款，有些房企有可能面临拿不到贷款、融资难的问题，到时可能会有更多的民间借贷等层出不穷的问题。

    但是，值得注意的是，尽管从全国范围来说，房地产资金链有可能出现问题，但就太原而言，出现像其他城市房价大幅下降的可能几乎没有。牛佩华打了个比方：假设太原楼市均价在8000元/平方米，按照澳门房地产市场下降40%的幅度计算，太原的房价就会降到4800元。可是以太原市的土地价格计算，购置成本已经是3000多元了，再加上建安成本2000元，包括上交政府的税费，成本就在5000元每平方米左右。事实上，这个数字仅仅是均价，一些在太原市地段好的楼盘，成本价还会远高于5000元。让开发商不赚钱接近成本抛售项目，这太不现实。

    此外，如果降价，以近两年的土地价格计算，每亩500万左右，地段好的地区已高达千万元每亩。比如，华润地价每平方米1000多万元，并州路的合生国际城地块800多万元每亩，太原并州路地王的土地价格每平方米已达7000元。如果真面临降价潮来袭，假设市场的价格战逼近或跌至成本价以下，极有可能会导致房企资金链出现问题，最终选择将房子退给银行来还贷。

    尽管各家银行对于收紧房地产贷款一事纷纷出来辟谣，但省城某房企负责人透露，银行的基本金缺乏，一些银行确在逐步控制额度。