1月八成楼市成交量环比下降 最大跌幅近60%
发布时间：2014-02-10 来源：0352房网 编辑：张晓波
摘要：近日，中国指数研究院发布的数据显示，1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，为56.78%；1月监测的10个重点城市成交量均出现环比下降，其中深圳降幅达到44.4%。
1月楼市成交像天气一样遇冷
2月9日，链家
地产市场研究部分析师张旭向《每日经济新闻》记者表示，1月楼市成交量大幅下降，一是受今年春节提前的影响，二是
银行房贷趋紧导致部分交易成交周期变长。此外，高企的
房价也使得部分刚需
购房者首付压力陡增，观望情绪较浓。
供应偏少拉低成交量
中指院2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%；其次是大连，环比下降53.11%。而在成交量环比
上涨的城市中，厦门涨幅最大，为1919.78%；其次是南昌，上涨473.82%。
值得一提的是，1月北、上、广、深4个
一线城市楼市成交集体遇冷，其中上海商品
住宅成交环比下降30.65%；深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。
除春节因素外，供应偏少也拉低了楼市成交量。张旭告诉《每日经济新闻》记者，与往年同期相比，因今年供应规模有限，
北京1月份纯商品住宅成交量较2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，仅高于2012年市场下调期。
据统计，自2013年12月以来，楼市新增供应一反往年常态，明显减少，且从去年12月底到今年1月上、中旬，北京还出现了连续20余天的供应“空窗期”。
虽然1月19日北京一天有两个高端项目入市，但张旭表示，整体来看，自“京七条”落地以来，北京对于新建商品住宅入市
价格的控制会继续收紧。
此外，1月份深圳获得预售许可的项目仅2个，获批房源为176套和4147套。
开发商入市意愿较淡，推售项目锐减。
链家地产报告称，大量定位于刚需和改善需求的项目入市也会受到
政策管制，未来新建商品住宅供应难有大幅上涨。
房价仍面临上涨压力
尽管许多城市成交量遇冷，但是房价上涨压力仍然较大。中指院数据显示，十大城市综合指数[1.47%]连续20个月上涨，1月平均上涨0.72%，涨幅较上月扩大0.03个百分点，且10个城市环比均上涨。其中，北京涨幅较上月扩大1.75个百分点至2.05%，涨幅最大；上海上涨1.11%；广州、重庆、武汉和杭州的涨幅介于0.5%和1.0%之间。
就涨幅最大的北京而言，张旭向《每日经济新闻》记者分析称，预计节后新建商品住宅需求会继续释放，成交量上涨，而供应相对滞后，
库存会继续维持低位。从1月份数据来看，库存频频探底，至1月底已跌破5.6万套，短期内没有大幅反弹的可能，价格上涨压力依然较大。
中指院数据显示，1月份很多城市
去库存化明显加快，深圳商品住宅可售面积直降68.38万平方米；北京紧随其后，下降62.26万平方米；广州、南京、宁波去库存都超过10万平方米；仅青岛、上海库存增加，分别提高25.5万平方米和21.8万平方米。
2013年底，北、上、广、深及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台“加强版”
调控政策，比如“京七条”加大自
住房供应，收紧
贷款；“沪七条”提高二套房首付至70%等。张旭认为，在新一轮政策收紧的周期内，预计市场较2012年的回暖期有所
降温，但短期内不会再出现上一轮调控导致的深度下调。
伟业我爱我家报告称，2014年初，北京、上海、深圳等重点城市
土地交易市场热度不减，1月份北京
土地出让金额高达406亿元，上海超过200亿元，二线城市的杭州土地出让金也将近340亿元。土地供应的增加将促进未来房源供应量增多，从而有效缓解供需矛盾。
张旭还表示，经过一轮市场下调和恢复周期后，开发商意识到，相比“多囤地、慢开发”的经营模式所加深的负债成本和节奏缓慢，“高周转”
销售策略更适应当下的
房地产市场。因此，从供应层面上看，未来开发商主观推盘意愿较强。
去年四季度浙江房价同比涨7.1%
日前，《每日经济新闻》记者从国家统计局浙江调查总队获悉，2013年四季度浙江11个设区市城区新建住宅的销售价格，同比上涨7.1%。数据显示，2013年浙江房地产开发
投资共6216亿元，其中来自民间的投资金额为4971亿元，占比近80%，全民
房产成为浙江经济一大特点。
杭州、金华、宁波涨幅居前三
根据国家统计局浙江调查总队提供的数据，2013年10~12月,浙江新建住宅销售价格同比分别上涨6.8%、7.3%、7.2%，四季度7.1%的涨幅比三季度扩大1.9个百分点。
但浙江11个城市的房价分化明显。去年四季度11个城市中新建住宅销售价格同比上涨的有10个，下跌的有1个，涨幅前3位分别为：杭州（10.9%）、金华（7.4%）、宁波（6.8%）；仅温州出现下跌，四季度同比下跌1.8%。
对此，一位浙江统计部门工作人员分析称，由于2012年浙江
房地产市场低迷，严格的“
限购”、“限价”、“限贷”等宏观调控措施促使房地产企业采取了“以价换量”策略，浙江新建住宅销售价格由此下跌明显。
2013年，宏观调控效果趋减，刚性需求释放，浙江房地产市场逐步回暖，成交量增长强劲，价格环比持续上涨，同时受2012年四季度基期价格较低影响，2013年四季度浙江新建住宅销售价格与上年同期相比涨幅较大。
浙江省统计局发布的数据显示，浙江2013年房地产开发投资共6216亿元，比2012年增长18.9%。2013年浙江
商品房销售额达5396亿元，增长26.6%；销售面积4887万平方米，增长22.0%。
虽然销售额和投资额最高的仍然是住宅，但是办公楼和商业营业用房分别以23.4%和22.7%的投资增长率，完胜住宅19.0%的投资增长率，这似乎验证了业界对住宅逐渐进入滞涨、商业地产增长加快的论断。
杭州存量房创新高
杭州楼市在卖地额不断创历史新高的情况下，存量房也是“芝麻开花节节高”。
《每日经济新闻》此前曾报道称，杭州市2013年的存量商品房超过11万套，按照杭州
市区2012年全年成交84800套的销售速度算，全部消化完可能要16个月。
与此同时，杭州的
土地市场却持续火爆，2014年1月就卖地298.5亿元，是已有记录的单月成交最高额。杭州市国土局发布的《2014年杭州城区经营性用地推介手册》第一期显示，主城区今年计划出让的经营性用地73宗3622亩（含已公告地块）以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩，而2013年杭州（包括主城区、萧山和余杭）出让土地225宗，出让总收入为1326.9亿元，较2012年翻倍，同时也创杭州土地出让收入新纪录。
杭州某上市
房企的董秘曾对记者表示，包括杭州在内的浙江楼市还有上升的空间，但主要集中在几个市一级的主要城市，浙江三四线城市，未来房价可能会持平。
土地市场
北京“房冷地热”2月土地出让金有望突破400亿
在经历了春节长假这一传统楼市淡季之后，北京商品房市场暂时处于“冬眠”状态，但土地市场持续升温。
2月9日，《每日经济新闻》记者查询北京市土地整理储备中心网站了解到，即将在2月出让的经营性地块合计有16宗，合计
建设用地面积为242.6万平方米，其中已经公示了
挂牌起拍价格的7宗地块，总底价已经达到175.16亿元。
据亚豪机构统计数据显示，1月份北京土地市场共成交26宗，累计吸金405.92亿元，仅次于去年11月406.98亿元的月成交高点。业内人士表示，预计北京2月土地出让金有望再次突破400亿元。
房企抢地“储粮”
“从去年开始，市场风向标调转，一二线市场企稳回升，主流地产商纷纷回归一二线。更多的本土开发商以及外来开发企业都将目光盯紧了北京。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。
的确，从去年大举进京的
恒大、泰禾，再到今年重返大本营的远洋，标杆房企拿地路径改变的同时直接加大了区域土地争夺的热潮。
据克而瑞咨询CRIC监测数据显示，1月份北京共有26宗地块出让，其中19宗经营性用地，面积达300.11万平方米，同比增长74%；土地成交平均楼面价提升31%，达到了1.34万元/平方米，平均溢价率达62%。
值得注意的是，在1月份成交的26宗地块中，住宅用地再次成为主力，达到了11宗。根据亚豪机构统计，这一成交记录创下2009年以来连续6年的同期新高。与此同时，自住商品房用地持续保持高占比，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地块就占10宗。
“一方面，在政策长期的市场化导向下，开发商对于一线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的年初，拿地欲望本就普遍较强。另一方面，自住商品房用地持续增加，导致了纯商品房用地减少，客观上也加剧了土地竞争的激烈程度。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济新闻》记者，加之政府在年初推地力度较大，导致土地市场供需两旺。
中原地产首席分析师张大伟表示，今年土地市场供应将继续增加，预计北京2月土地出让金有望再次突破400亿元。“从短期看，地王依然会频现，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有较大作用，2014年的房价涨幅将有所缓解。”
住宅库存创新低
不同于土地市场的火爆，北京一二手商品房市场则是一片冷清。
亚豪机构统计显示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积环比、同比均出现大幅萎缩。同时，6908套的月成交量成为自2006年商品住宅网签以来的第二低位。
北京二手住宅市场也延续了2013年末以来的降温趋势。根据链家地产市场研究部统计，1月北京二手住宅成交8772套，成交量环比下降20.1%，同比降55.2%；成交
均价为29502元/平方米，环比下降1.87%，连续两月环比下降。
任启鑫认为，1月份北京楼市供需双方的大幅萎缩，既有春节淡市的传统因素影响，也有今年的特殊情况。“在2013年年底限价令再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下，短期内房企观望与惜售的情绪不断加重，推盘积极性降至历史冰点，成为1月份供需乏力的根本原因。”
值得注意的是，供应的不足导致当前市场库存进一步下降。亚豪机构统计数据显示，截至1月末，北京商品住宅库存量仅为55078套，创下历史新低。同时，1月份接近7000套的消化量远远高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。
“从2月下旬开始，项目
开盘量才会逐步增加，因此短期内供需压力仍将存在。”任启鑫指出。
资本市场
2013年，得益于国内楼市火爆的销售，主流房企销售额屡创新高，千亿房企更是大幅扩容至7家。但与之相对的是，主流上市房企股价自2013年起持续下跌，多数企业股价跌幅近三成，低迷的股价和绚丽的销售业绩形成了强烈反差。
但与资本市场的悲观情绪相比，地产公司则乐观得多。《每日经济新闻》记者发现，多数上市房企均上调了今年的销售目标，部分公司更是出手回购股票以提振投资者信心。在房企业绩与股价持续背离的背后，到底是资本市场过度悲观，还是房企大佬们过于乐观？
业绩与股价背离
作为上市房企的龙头股，万科与恒大于近日发布的销售数据十分靓丽：万科1月份实现销售额276.5亿元，接近去年全年1709亿元销售额的六分之一；恒大则实现销售额110.4亿元，环比大增52%，实现今年1100亿元销售目标的10%。
实际上，自2013年初以来，国内主流房企销售额持续上涨。研究机构克而瑞公布的数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元的房企增至21家。
然而，靓丽的销售业绩并未获得投资者的认同。通达信统计显示，从2013年1月4日至2014年2月7日，房地产板块指数跌幅达到20.15%，同期沪深300指数跌幅仅为13.28%。
《每日经济新闻》记者注意到，自2013年8月以来，已公布增发方案的31家A股房企中，有22家房企跌破预期中的定增发行价。近日，荣盛发展[2.89% 资金 研报]发布公告称，由于目前股价已低于12.93元/股的发行底价，未来发行将面临较大的销售压力，经研究决定撤回再融资申请文件。
资本市场过度悲观
彭博发布的研究报告认为，2013年中国房地产开发商经历了辉煌的一年，
利率水平低且住宅政策宽松是销售大增的原因。2014年开发商若要实现同样的销售水平，则需要存在同样有利的大环境以及强劲的客户需求。但住宅抵押贷款收紧、农村土地
新政策实施等可能会让房地产行业放慢脚步，这意味着上市房企2013年的辉煌业绩很难在2014年重演。
易居中国分析师薛建雄向《每日经济新闻》记者表示，房地产销售与地产股走势出现严重背离，反映的是在土
地价格不断攀升的情况下，上市房企利润被进一步摊薄，利润前景不容乐观。
此外，融资成本的不断提高成为压制地产股估值的重要因素。
但与资本市场的悲观预期相对应的是，开发商对于2014年却抱着相当乐观的态度。
记者发现，多家主流房企均上调今年销售目标，绿地房地产业务今年的销售目标高达2400亿元，较去年大幅增加47%；融创中国销售目标为650亿元，较去年增幅接近30%。
此外，恒大、SOHO中国等部分内房股选择以回购股票提振投资者信心。从今年1月27日至今，恒大共斥资16.8亿元回购股份。
资本市场过于悲观还是开发商过于乐观目前尚不得而知，有业内相关人士说到如果地产股长期低迷，将进一步提高上市房企的融资成本，导致资金面更加恶化。
