房企销售大增利润下降 房产暴利时代或将终结

摘要：截至目前，已有14家房企公布前10月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，14家房企合计前10月销售业绩突破4989亿，同比涨幅高达35.4%。但与之相对的是，三季报显示，净利润率从之前的24.6%，下滑至单季度9.1%，创2008年以来的新低。

　　对此，业内人士指出，2012年以来市场反弹，回暖有力，房企销售回款增加明显。与此同时，房企依赖土地升值带来的收益大大降低，房地产行业暴利时代或已结束，但百姓期望房价下降较为困难。

　　销售大增

　　中原地产市场研究部统计数据显示：截至目前，已经有14家公布前10月销售业绩，合计前10月销售额突破4989亿，同比上涨35.4%。这意味着，房企大多创造历史最高销售纪录，完成销售额超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩。

　　中原地产市场总监张大伟表示，自2012年以来，房地产市场持续回暖，成交量连创新高，而房价高企进一步带动潜在购房者提前入市，自然房企均得到了好的收成。

　　的确，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2013年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，

　　CRIC研究中心报告显示，2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。其次，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为高房价的推手。

　　存量房逐月跌至历史最低水平，CR IC数据显示，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，典型城市中南京消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。

　　利润下降

　　根据此前上市房企公布的三季报统计，2013年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。但值得注意的是，单季度来看，三季度的净利润率为9.1%。

　　链家地产市场研究部张旭表示，从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润涨幅远低于营业收入，房企的增收并未带来净利润的同比变化。他认为，结算周期是造成此次净利润下滑的主要原因。“从结算周期估计，2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点，这些项目在较为冷清的市场中，被迫‘以价换量’，在保销量和保利润之间选择了前者，带动了整体利润率下降。”

　　“土地价格飙升也是利润率下滑的重要原因。”张旭表示，之前房企低价购地，依赖土地升值带来收益。但随着地越来越稀缺，近两年地价飙升，也使房企可图之利逐渐减少。

　　的确，美联物业数据显示，北京前三季度土地成交面积723万平方米，成交总额为1121.4亿元，较2012年同期上涨135.9%。上海前三季度成交847万平方米，成交总额为1447亿元，同比上涨323.6%。广州方面，前三季度成交总额达181.7亿元，同比上涨184.2%。深圳成交总额达258.3亿元，同比上涨440.4%。

　　从平均楼面价看，北京前九月平均楼面价11484 .2元，较2012年平均楼面价7983.9元上涨43.8%，上海前九月平均楼面价9142 .3元，较2012年平均楼面价5484 .6元上涨66.7%，广州则上涨99.1%，深圳更是高达109.2%。

　　美联物业全国研究中心王晖对此表示，虽然房价一直以较高的水平大幅增长，但相对于地价指标来说，地价更是激增，而高地价则进一步使房地产业高利润的终结。

　　负债高企

　　从9月开始，多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。CRIC数据显示，不包括即将发行大额美元债券的万达商业地产，近50天共有9家房地产公司在发行超过52.5亿美元约320亿人民币的债券。其中，9月17日，绿城中国率先发行了第一笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据，10月24日，恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。

　　CRIC研究中心研究员朱大鸣指出，一方面，融资成本降低推动房企再融资，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。另外，企业需要通过借款进行新的投资。由于去年房地产市场形势不好，企业更多采取观望状态，减少投资力度的同时加大周转速度，因此，去年主要房企的土地存量出现一定的下降，企业急需在今年进行大面积的补充。

　　值得注意的是，此前知名财经评论人叶檀指出，房企负债率已达近10年最高值，已有高风险苗头。叶檀认为，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，明年会有一些中小房地产企业破产。按照今年半年报，房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。

　　叶檀认为，在大规模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，随着明年三、四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小房企将步泡沫城市的后尘，出现实际破产。

　　但张旭认为，虽然房企的资产负债率创新高，但是房企的偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。“预收款属未来有待确认的收入，大部分是期房，因此，从此角度看，房企资产负债率保持平稳，甚至小幅下降。”

　　因此，张旭指出，在负债平稳，资金链较好的背景下，房企扩张意愿增强，房企的净利润率在后市或会出现反弹，但是上涨的空间有限。#p#分页标题#e#

　　房价难降

　　“短期内房价难降。”张大伟分析认为，从目前市场看，房企销售任务完成较好，各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。因此，在量不是重点的背景下，为作高利润冲刺，房企或会在四季度的最后几个月开始惜售。

　　张大伟认为，从目前市场走势看，大部分企业对价格利润上涨已经形成共识，这种情况下，特别部分一二线城市的购房者部分已经陷入恐慌，各地日光盘迭出，房企惜售下，楼市四季度降价动力不足，上涨的趋势很难改变。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也表示，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是遥遥领先了。这意味着房企仍将利用稀缺的住房资源控制房价。

　　“但楼市很难复制过去几年的爆发式上涨，房地产行业的暴利时代已经结束。”张旭指出，在国家宏观调控下，房价上涨预期会有一定幅度降温，转而房价上涨幅度也将进一步遏制。