新型城镇化催生地产革命 房企转型城市运营商

摘要：新型城镇化，已经成为越来越多地产公司关注的焦点。但是在新型城镇化过程中，房企究竟扮演怎样的角色?是否还会延续原来的盈利模式?是否需要进行一次盈利模式的革命?如果不卖房，房企拿什么来代替地产开发的收益?

　　“万科的最新定位是城市配套服务商。”6月底，万科总裁郁亮在最新的媒体交流会上，抛出了万科的崭新定位。

　　两天之后，碧桂园也在其最早开发的五星级酒店增城碧桂园凤凰酒店，召开了一次关于新型城镇化的话题探讨。

　　10年见到行业天花板?

　　“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”这是万科总裁郁亮不久前的预测。

　　2013年二季度末，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布了《2013上半年房企销售TOP50》排行榜。排行榜显示，与去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均实现跨越式增长，尤其是TOP20房企，一年之间其入榜门槛涨幅达84%。

　　第一梯队中，400亿元以上房企数量达5家，而去年仅有2家;销售均值上，第一梯队再次远超去年同期，同比增加72亿元。而第二梯队金额均值同比有所减少，其他梯队销售均值都好于去年;龙头企业表现上，借壳上市成功之后，绿地扩张步伐明显加快，成为今年上半年房企排行中最大的赢家，其销售金额排名从去年的第四名上升至如今的第二名，仅次于万科，达到653亿元，与2012年的450亿元相比，增长45%。

　　但是，这种增长被认为未来一定会遇到天花板。

　　郁亮说，不用十年，就会有传统意义的“天花板”。中国房地产市场到十万亿就差不多，一年一千万套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。

　　在这样的背景下，房企所看好的新型城镇化带来的机遇，不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口，更因为在新型城镇化过程中，房地产运营模式的革命。

　　根据国家统计局数据，在城镇生活的人口有6.22亿，但实际上，其中很多还属于农业户籍人口，大体上有1.67亿人。

　　房地产业内人士严跃进分析表示，市民化的进程，必然需要有更多配套来支撑。这种配套，也要求房企能审时度势，从而加快从传统开发角色向新型角色转型。

　　这也是万科和其他房企提出角色转型的基础。

　　从盖房子向造城转变

　　对于城市运营商和开发商的区别，一位业内人士表示，“干别人不能干、不想干的事”。城市运营商所从事的经营活动已经从单纯的“盖房子”向“造城”转变，最终让整个地产板块达到脱胎换骨的效果。

　　另外一位业内人士介绍，目前开发商更多处在“配合政府进行区域建设”的阶段。数据显示，2011年北京新增住宅用地的90%以上集中在五环外的远郊地带，而从2009年开始，五环内住宅用地的年平均供应量仅在10宗左右。

　　由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。业内人士表示，一方面郊区的房子想卖得好，必须解决配套问题;而政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，在此背景下，参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。

　　在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。而这些配套显然为房企搭建了一个类似“淘宝”这样集合了各个行业、各种服务的销售平台。

　　在北京大学不动产研究鉴定中心承办的“世界华人不动产学会2013年会”上，国务院发展研究中心副主任韩俊研究员分析了中国城镇化面临的挑战。他认为工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化要相互协调，工业化和信息化要深度融合才是新型城镇化的新内涵。

　　事实上，通过新城镇建设，一个比“淘宝网”内容更为广泛，平台更广的“城市淘宝”已经形成。它覆盖的领域更为广泛，从产业招商，到医疗服务，再到教育配套。这些服务的引入和运营，未来将会为房企带来新的盈利点。虽然短期内没有人能说清这个盈利点是什么。

　　这就像当年没有向商家收取费用的淘宝网，虽然暂时没有盈利点，却必然为整个经济领域所关注。因为房企所开发的新城镇数量庞大，比如碧桂园的一些楼盘规模在万亩以上，仅入驻这些楼盘的业主，就能产生巨大的经济收益。

　　开发商的转型尝试

　　此前，华夏幸福就通过引入各种产业开发的新型城镇，引入的行业包括生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。

　　而包括万科、龙湖、世茂在内的房企，为开发的新型城镇提供各种生活配套，也为业主提供了方便的生活服务平台，为后者提供包括餐饮、教育、房间打理、定购商品，乃至私人飞机预订等全套的管家服务。

　　这些比“淘宝”更为广义，更加非具象的服务、销售平台，为房地产商从开发商变身为城市运营商提供了潜在的方向和可能性。

　　以万科为例，万科在自己的社区服务平台内搭建了“五菜一汤”，其中“五菜”包括第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套;“一汤”是指“幸福街市”(蔬菜连锁超市)。此外，还建设了关联的垃圾配套厂。

　　业内认为，随着万科的销售规模不断增长，以及万科对业主生活配套服务内容不断完善和增长，未来万科仅靠第五食堂的收入就极为可观。

　　而房企可以搭建的平台显然还不只是这些简单的生活服务配套。一家以定制住宅闻名的地产公司近期还计划在小区内大量建设光伏发电设备，进而成为国内第一家自发电楼盘。而这家公司的开发规模一旦放大，公司更有希望成为全国最大的光伏发电企业之一。

　　也正是因为可以借助自己开发的平台，向业主提供更多服务。部分开发商认为，在住宅市场不再增长甚至出现萎缩时，公司可以有机会转变成为城市运营商。