北京高端盘成交再创新高 顶级豪宅单价提升

　　在今年楼市的最后两个月里，整体楼市行情呈现翘尾行情，尤其是顶级豪宅备受业内关注。根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，11月份北京高端二手住宅成交量总计262套，环比上涨47.19%，同比上涨88.48%。高端新房成交量总计为465套，环比下降19.82%，同比上涨146%。二手豪宅大卖的背景是一手豪宅的稳步回升。据亚豪机构统计数据显示，三季度北京公寓豪宅共售出2475套，比二季度增长近3成，创造了自2010年二季度以来的新高。以合生·霄云路8号为例，该楼盘目前起价85000元/平米，最高单价130000元/平米，10月份销售额达5亿元。单盘销售额已近一百亿。

　　目前，北京顶级豪宅的项目报价基本超过10万元，单套价格数千万，甚至过亿元。令人侧目的是，豪宅虽然价高，但依旧涨幅惊人。例如，2009年以3600万购进一套盘古大观，2012年其物业已价值7100万，年均涨幅近25%。在一手高端盘市场，2012年11月北京别墅市场的成交量大幅上升，总共成交了412套，同比上涨了52%，环比上涨84.8%，成为近31个月以来别墅销售最热的一个月。

　　“实际豪宅市场已经细分为了"高端豪宅"与"顶级豪宅"。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。“有个别原本计划在今年入市的豪宅项目，可能都会拖到明年”，一位业内消息人士表示，到时12万元/平米的豪宅将集中入市，豪宅市场也将出现分化，合生·霄云路8号、瑞安·君汇、长安太和等单价8万元以上豪宅为一个阵营，而售价普遍在5万元左右的高端豪宅为另一阵营。以合生·霄云路8号为例，起价85000元/平米，最高单价130000元/平米虽令人咋舌，但其10月份却热销5亿元。随着D3 楼520平米楼王的推出，合生·霄云路单盘销售额已近一百亿元。“买合生·霄云路8号主要是看重项目的地段和绿化率”，上述消息人士表示，“合生·霄云路8号拥有达80%的绿化覆盖率，在520平米大户型房中，站在60余平米的会客厅中可以直接看到朝阳公园”。“在顶级豪宅市场，项目一般都在四环以里，售价约为4000万元以上一套，个别项目看房者甚至需要提前审核购房者的资产等情况才可以参观样板间”，一位业内人士表示，“而1200万元一套以上的普通高端盘地段多数在五环左右，是首次改善性需求的首选，目前这类性价比比较突出的高端盘已经出现客户排不上号的现象”。

　　据悉，东四环地王项目金茂府8月11日开盘后，近30天就签约了20套，均价每平最高达到73497元，目前已经全部售罄。“实际上，部分高端盘已经出现惜售现象”，东汇置地投资管理有限公司CEO刘东表示，业绩好的房企旗下高端项目已经在端着卖了。值得一提的是，顶级豪宅阵营的高端盘正在酝酿提价。“从高端市场整体来看，量价上涨的都非常明显”，郑海燕表示，“这不排除地王频出造成的影响”。实际上，即将入市的农业展览馆“准地王”已经助推了周边豪宅价格。

　　事实上，根据亚豪机构统计数据显示，11月份北京共成交412套别墅，成交面积14万平方米，环比上月分别增长84.8%。亚豪机构副总经理任启鑫表示，在连续三个月成交下滑之后，11月北京别墅市场成交情况一跃而起，出现大幅增长，不仅创造了调控以来的月度成交新高，更是创造了自2010年4月之后31个月以来的新高。此外，东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心数据也显示，在一手高端盘市场，2012年11月北京别墅市场的成交量同比上涨了52%;总成交金额34.99亿人民币，同比上涨了47.3%。在刘东看来，今年年底，银行的信用额度并未向往年一样收紧，相对有些放松，这是影响11月豪宅成交额和成交量创下新高的一个因素;另外，别墅开发商多为实力强大资金雄厚的上市企业，为了冲击业绩，通常会在年底前集中督促认购未签约以及各类仍未网签的客户进行签约，这一密集签约的动作也会影响了成交数字的变化。对此，郑海燕也表示，从高端盘整体来看，成交量和成交价格上涨的很明显。一些有资格的客户在观察到政府并未出台新的调控政策后，出手变得更为积极。

　　中原地产市场研究部总监张大伟则分析认为，目前北京高端住宅日益稀少，而信贷政策继续宽松已成为趋势，整体市场的货币供应量也将在四季度继续宽松，这些都刺激着高端人群果断出手。同时，北京土地供应格局令占据稀缺资源的豪宅产品将日渐稀少，精品豪宅将有更大升值空间。