三四线城市库存危机 开发商抢一线城市土地

　　众多开发商因一线城市遭遇严厉的楼市调控，蜂拥转战三四线城市。一时间，三四线城市成为开发商保持销量的重要支点。如今，正遭遇结构性供求关系矛盾的三四线城市，经历近两年的调控之后，开发商们发现，原来深入三四线拓展是一件有风险的事情，尤其是房价止跌回升的过程中，一线城市和热点二线城市更能带来销量和利润。

　　中房信集团关于中国城市发展前景与风险排行的报告指出，由于三四线城市，尤其是一些资源型城市，如鄂尔多斯、营口、泰安、保定等，房地产市场过度开发导致供大于求，存在较大的市场风险。报告引用的数据显示，鄂尔多斯常住人口不到200万，当地房地产市场存在巨大的投资泡沫，土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。

　　刚刚过去的11月，京沪深穗四大城市成交量均创下今年新高，其中11月广州新房成交均价14769元/平方米，更创下2010年以来的新高。而众多的三四线城市却深陷库存和消化危机之中：全国商品房待售面积环比去年继续升高，其中三四线城市的库存巨大。

　　在出现翘尾行情的11月，楼市库存也被高度关注。“自今年6月份以来，全国商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，这是需要警惕的。”全联房地产商会名誉会长聂梅生指出。数据显示，三四线城市的库存量更大。摩根大通最新报告指出，从地区来看，明年一线城市更乐观一些，三四线城市去库存压力会更大。据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。克尔瑞报告测评的287个城市中，房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。该风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，备受关注的鄂尔多斯排名第六，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中，大多数集中在内陆城市。克尔瑞董事长丁祖昱强调，进入三四线城市要非常谨慎，这些城有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应，构成了这些城市最大的风险。克尔瑞分析师陈啸天指出，中国目前面临着换届的特殊节点，楼市注定会有短期的震荡，不可避免。

　　今年5-7月以及11-12月的两轮楼市回暖中，开发商们发现，北京、广州、深圳的房子太好卖了，包括豪宅，都很容易销售出去，而价格和利润也是节节升高。机构报告显示，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，创16个月新高。其中仅11月13~15日3天，上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共创造了11个“地王”。其中，上海、深圳、北京出现地王最多。房企的新增土地储备也基本位于一二线。统计显示，万保招金四大房企今年的拿地区域回归一二线。三季度以来金地拿地速度明显加快，并主要集中在已进入的一二线城市。截至10月底，公司新增项目6个，建筑面积约96万平米，累计地价约26亿。金地共进入5个城市，其中仅有余姚三线城市。保利表现更为迫切：截至目前，保利今年共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个，在北京和上海就新增土地储备约80万平方米。万科相对平衡，今年所进入的大约40个城市中，有15个为三四线城市，表明其战略纵深仍然在延续，但步伐谨慎。华润置地则通过旧城改造形式拿下深圳近1000万平方米的土地储备，占公司总土储的35%。从上述公司拿地区域来看，即使是进入三四线城市，万保招金也基本上都避开了经济欠发达，或者此前泡沫较高的城市，如酒泉、黑河、大同、温州、鄂尔多斯等地。招商地产董事长林少斌明确表示，招商的战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。在此背景下，下半年开发商争抢优质土地资源尤其是一线城市的土地便不难理解。

　　用市场供求关系和城市经济环境角度分析各地的新房潜在供应和消化能力发现，市场风险最高的城市主要位于华北和西北，两个地区的高风险城市总量达到29个，占50个高风险城市的58%。50个高风险城市中，绝大多数是四线城市，总量达到41个;除了营口、保定、沧州、河池、防城港位于沿海省区之外，共有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。

　　研究认为，从指标上看，相当一部分城市存在土地供应过量的问题，虽然短期内住宅市场供求危机并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避;另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。