三方监管之下房屋质量未见起色房企出路仍难寻

　　1月17日，北京市举办商品房交房质量论坛，与会的开发商、监理单位、消协法律专家及业主代表都认为，规避质量问题是各方面需要努力的结果，所有的相关单位都要以良好的心态对待所开发住宅。而政府也应承担起监督的职责。

　　出路1 开发商严选建筑商及监理商

　　开发商表示，选聘单位的口碑要比资质更重要，三方形成良性互动。住宅不可能用工业化生产的流水线标准来要求，由于在其开发建设过程中建设人员的熟练及工艺水平，在一定程度上制约着住宅产品的质量。

　　“事实上，房屋质量应该包括两个方面的质量，一个是施工流程质量，另一个就是材料质量，这两个方面一般容易出现问题。”天鹅湾销售副总郑之宾认为，规避房屋质量问题就应该从这两个方面入手，将这两个方面涉及到相关单位合理调整。其中，施工流程质量主要由建筑商和监理单位来把控，而材料质量则由开发商和监理单位把控，但同时开发商在所有过程中要起到合理协调作用。

　　因此，从开发商的角度来看，首先要选择好的建筑商和监理商，“这些单位的口碑比所谓的资质更重要。”郑之宾认为，只有开发商、建筑商、材料商、监理单位形成良性的互动和支持关系，尤其是开发商摆正对业主负责的态度，房屋质量问题才能有效减少。

　　出路2 监理单位“独立”于开发商

　　消协律师称，割断利益链，监理费用最好由开发商交付主管部门再转付。但有律师认为，在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成一个利益链，市场行为对三方的制约毕竟有限，尤其是在目前房地产建筑市场环境不是很成熟，市场规则不是很健全的情况下，完全依靠市场的手段来对行业形成一定的监管是不可能的。

　　北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华表示，任何单位都应该把信誉当成一个企业安身立命的重要的基础，有信誉的单位有市场，没有信誉的单位没有市场，通过市场自然淘汰，来提高房地产开发整体环境质量，通过创造良好的市场环境，来形成开发建设各个环节的自我约束和监管。

　　对此，邱宝昌建议要将开发商和监理单位的利益分开，“监理公司要独立出来，开发商选聘监理公司后不直接付钱，钱要付到主管部门所属的中介，再由中介转付监理公司。通过这种不存在直接利益往来的方式，就可能形成三方的相互监督，实现监理单位的独立性，这样才能确保工程质量。”

　　出路3 政府部门加强监管力度

　　与会者提议取缔多次出现质量问题的开发、建筑及监管单位的资质。“通过相关法律法规的健全来实现行业规范，从而形成一个能够保护开发商和消费者双方利益的游戏规则，这是减少房屋质量问题的最有效的办法。”邱宝昌如是说。

　　与会者指出，目前房屋验收实行备案制，也就是项目经过相关单位验收后，到政府主管部门备案就表明验收合格。而目前房地产建筑市场并非一个非常成熟而理性的市场，而是一个正在逐渐成熟的市场，相关的市场法规还不健全，因此这个时候就需要政府有关部门强有力的监管力度。通过政府有关部门严格的监管方式，甚至制定一些具有震慑作用的规章制度，对该相关单位形成一定的制约。

　　郑之宾进一步指出，在完善和建立房地产法律法规的同时，相关职能部门也要做好相应的监管工作。比如加强对房地产开发企业主体资格的监管;加强对建筑和监理企业的管理，依法取缔多次出现质量问题的开发单位、建筑单位和监管单位的资质，运用消费者举报、企业信用监管等手段，严厉打击房地产中企业坑害消费者的行为。

　　专家支招应对房屋质量问题

　　事实上，出现房屋质量问题时，业主一般会通过维权的方式来获取其合理的权益。但知名律师邱宝昌却并不赞成通过维权方式解决问题的方式，“因为维权的成本太高!”加强对企业信用的监管，对房地产开发企业、建筑施工企业、监理单位实施企业信用分类的监管，对违法违规损害消费者权益的情况，要在企业经营档案里面予以记录。出现多次违规行为的相关企业则被剔除出房地产行业。

　　另外，从目前的情况来看，一般交房时很少出现危机房屋居住使用安全的质量问题，多数是一般质量问题，根据相关规定，在保修期间如果出现保修范围内的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。#p#副标题#e#

　　在邱宝昌看来，在出现房屋质量纠纷的时候，协调沟通是最好的解决办法，而通过诉讼等其他法律手段进行维权则成本很高。如果协商沟通未果，还可以向政府相关主管部门和消协投诉。万一投诉仍不能解决的话，则就要通过诉讼等法律的手段来解决。“但是最好的解决方式是协商沟通，这样双方的成本都低，而且也有助于问题的解决。”

　　除了通过合同约定外，业主为了避免因房屋出现质量问题而和开发商反复维权，一定要先验房，然后再收房。通过验房可以发现房屋究竟存在那些方面的质量问题，如果不是涉及到严重质量问题的，一般要求开发商整改完后，再进行收房，否则就可能收到有质量问题的房子。

　　问题解决当然大家开心，可是有些问题，怎样折腾就是弄不好。因此，需要提醒的是，购房者可以在签订合同时在合同中做出特别约定，比如，当质量问题经过几次修理、重建仍然不能解决的话，业主享有退房的权利。而对于损失等，双方也可以协商约定一个方案。