融资悲喜：国企猛发低息债券大多民企只靠自救

摘要：剧变之下，房企融资环境愈发两极分化，直接导致整个房地产行业新一轮深层次洗牌再加速。

  一面是银行间融资窗口放开，受益的是国企、少数优质民营大房企。机构数据显示，11月单月房企境内外债券融资共发行48笔，发行规模约473亿元，环比增加55.6%。其中，境内债券共发行46笔，发行规模约457亿元，环比大增125%。在46笔境内债中，44笔发债主体皆为中央或地方型国有企业，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体的优势特点更加显著。

  另一面，由富豪企业家许荣茂控制的世茂集团将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦质押，以进行融资。禹洲集团则通过抵押总部大楼获得11亿元银行贷款。虽然双方纷纷回应称，固定资产抵押融资属于市场常规融资行为，但背后融资压力依然暴露无遗。

  恒大、佳兆业、奥园、蓝光发展等还在应对流动性问题的房企，则在寻觅融资出路。“希望鼓励金融机构国企民企一视同仁，正常运作，帮助行业稳定信用。”一位50强民营房企人士呼吁。

  少数企业的融资独角戏

  进入11月，部分房企融资出现明显好转，但也仅限于国有房企、地方城投平台，以及极少数上市大房企。

  12月1日，中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园、重庆龙湖企业拓展有限公司、中海企业发展集团的中期票据注册申请。注册文件显示，碧桂园本次中期票据发行规模为50亿元；中海企业发展集团分三期发行，发行规模合计100亿元；重庆龙湖企业拓展有限公司计划发行50亿元中期票据，本期发行规模为30亿元。

  据此有市场人士认为，民营房企也有机会在银行间市场发债了。中国房地产报记者发现，在11月初银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团等公司就表示，近期有计划在银行间市场发行债务融资工具。而且，作为龙湖集团间接附属公司的重庆龙湖企业拓展有限公司此前就曾多次发行中期票据。

  更多一些的积极变化也在出现。近期多家房企拟发中票公告显示“募集资金用于偿还银行贷款”，在此之前，所得资金只允许用于偿还即将到期的票据。

  瑞信研究报告认为，随着更多非国有房企发行中期票据，以及监管机构对收益用途的控制放宽，资产负债表相对强劲的开发商的融资环境应得到改善。但对于目前处于财务困境的开发商而言，再融资仍然具有挑战性。

  从11月份房企所发行境内债券情况看，发行主体几乎都是国有房企或地方城投公司。据贝壳研究院统计，2021年1月至11月，房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，金额规模减少1990亿元。临近年末，该机构预计，2021年中国房企发债规模将回落至万亿元以下。

  11月单月，房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。48笔融资中，有46笔为境内债券发行，发行规模约457亿元，环比增加125%，同比减少17.7%，其中44笔发债主体都是中央或地方国有企业。

  与之相对的，11月房企境外仅成功发行2笔债券，发债规模2.58亿美元，环比下降83.6%，同比下降94.3%。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，境外美元债市场低预期持续走高，内房企暴雷影响与信用下调危机仍在发酵，结合年末房企美元债余额不足，12月境外债预计维持低温。在12月份，房企到期债务仍维持在800亿元规模，偿债压力依然较高。

  民营房企融资并未改善

  现实是，近期发生兑付违约事件的多为民营房企，民营房企的资金链更为紧张，其融资环境却并未得到改善。

  一位银行信贷人士对记者表示，虽然政策层面已多次发出放松房企融资的信号，但银行等金融机构依然“忌惮”此前房地产行业出现的负面事件，更多银行选择了保守谨慎。自救，仍是目前大部分民营房企的唯一出路。

  12月3日，佳兆业发布公告称，有关发行在外2021年到期6.5%优先票据的交换要约及同意征求失效，现有票据将于2021年12月7日到期。但截至本公告日，这笔本金总额为4亿美元的现有票据仍未偿还。

  这份公告表示，为缓解当前流动性问题，并为所有持份者达成一个最佳解决方案，佳兆业正在评估并密切监察集团财务状况及现金状况，其将探讨切实可行的解决方案，包括但不限于重续及延长借款以及出售资产，但概不保证能够于到期时履行现有票据项下的还款责任。

  “建议对企业不停贷，不抽贷，适当给予展期，已有金融企业违规把公司资金划拨转走；希望鼓励国有企业收购项目或引入作为战略投资者，帮助民营企业补充现金流，重塑市场信心。”处于违约风暴中的某房企人士表示。

  12月2日，泛海控股发布公告称，公司不能按期足额兑付“17泛海MTN001”回售部分债券本息，涉资约5.74亿元。“公司当前面临阶段性现金流匹配问题，将积极与持有人沟通，协商解决办法。”泛海控股方面表示。

  当日晚间，中国奥园发布公告称，接获债权人通知，公司本金总额为6.512亿美元的融资因评级下调而要求偿还。而于公告日，奥园并无付款或就替代付款与该等债权人达成协议。

  奥园在致投资者信中表示，公司现已初步制定了现金分期和实物资产兑付方案。除合同约定本息坚决足额兑付，追加总货值不低于90亿元优质物业资产用于实物兑付外，对于延期兑付的本金，将按照年化6%利率支付逾期利息。

  为保障和加快兑付进度，公司锁定了部分销售价格好、流速快的优质项目，销售回款归属集团归集权益部分的30%或项目处置后净现金流的30%，归集到投资产品还款监管专户，专项用于本息兑付。也就是说，为加快兑付，奥园或将效仿佳兆业处置固定资产加快回笼资金。

  通过抵押或变卖资产交换现金流，已成为大部分民营房企的选择。据澎湃新闻消息，世茂集团已将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦质押，进行融资。世茂集团表示，公司还有一些优质资产，之前不舍得卖但是现在也可以谈，公司的优质资产负债很少，基本上卖100亿元可以回笼50亿元现金。

  11月5日，因旗下多只债券出现不同程度下跌，世茂集团召开投资人会议。会上有投资者提问称，恒大等公司出现理财产品问题，世茂集团是否有理财产品。世茂集团回复称：有但很少，会先保刚性兑付，集中资金保证债券的偿付，其他的还是要看市场，如果后续融资正常，还是会买地。

  近日，禹洲集团亦通过抵押深圳总部大楼获得11亿元银行贷款，这笔贷款由一家中资股份制商业银行提供，已全额支取。深圳禹洲广场此前估值35亿元人民币，有4亿元人民币债务。禹洲集团人士表示，这是常见融资行为，公司零商票，没有任何理财产品，拥有较高安全边际。

  配股融资也成为部分民营房企的选择。数据显示，11月份，奥园、融创、旭辉通过配股/供股合计融资金额达60.4亿元，资金多来源于大股东注资。

  国企、民企融资两极分化，正加速推动房地产行业大洗牌。以稳健著称的央企、国企纷纷逆势扩张，不断拿地。11月份房地产销量同环比双降的百强房企数量增至56家，土地市场上已鲜有部分规模民企的身影。