房地产市场3年整治计划 地产物业股齐齐下跌

摘要：7月26日，A股、港股全线下挫，地产板块、物业管理板块跌幅居前，其中万科A、保利地产跌幅超6%，融创中国、中国恒大跌超7%，物业股也迎来了一次深度回调，世茂服务的跌幅达到了19.55%，碧桂园服务、旭辉永升服务分别重挫16.6%、17.47%。

  “主要是政策利空，上周末出台的新政策提到要整治规范房地产市场秩序，覆盖了地产和物业两个行业。在一定程度上，规范化就意味着成本增加，利润减少。”一位机构分析师是如此看待今日的股市震动。

  7月23日，住房和城乡建设部等8部委联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称“通知”），指出要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

  行业整治政策发布 地产个股应声下跌

  地产股、物业股遭遇了一次重大挑战，7月26日开盘，两个板块内的龙头股便一路下探，午后跌幅进一步扩大，板块内的个股几乎全线飘绿。最终，同花顺房地产开发指数录得了今年以来的最大跌幅——2.74%。

  万科A报收21.36元，下跌7.57%，也创下年内最大跌幅，保利地产紧随其后，跌6.64%至10.41元。内房股同样惨淡，中国恒大、融创中国分别下跌7.58%、7.82%，跌幅超过7%的还有新城发展、合景泰富、合生创展等。

  近两年，地产股越来越不受资本市场待见已经是不争的事实，但一向备受资本宠爱的物业股却也出现了罕见的全线暴跌，跌幅超过10%的个股不在少数。物业管理行业龙头碧桂园服务跌了16.6%，报收59.55港元，回到今年3月份的水平。世茂服务一度深跌30.42%，午后跌幅逐渐收窄，最终报收17.82港元，下跌19.55%，据了解，高盛在7月19日刚刚将该公司的目标价由27港元调高37%至37港元。旭辉永升服务的跌幅也达到了17.47%，报收15.02港元，截至目前，已经回吐了近7个月的涨幅。

  据业内人士分析，引发这两个板块巨震的正是上周末出台的通知，其中关于房地产开发、房屋买卖及物业管理的相关内容对行业影响较大。

  通知中涉及房地产开发的整治内容包括：房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

  房屋买卖的整治重点则是：布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

  物业服务也在整治范围，包括：未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

  某机构判断，这释放了一种政策从严的信号。该机构认为，通知不但明确了整治规范房地产市场的重点工作内容，同时给出了明确的工作时间表，并对落地方案给出了具体指导。预计接下来各部门、各城市将有序推进房地产整治规范工作，结合22号韩正副总理的讲话，下半年楼市政策将维持偏紧的状态。

  下跌中的看空声浪

  物业中期业绩预计“惊多于喜”

  对于通知对地产行业的影响，国泰君安分析师谢皓宇看得更为细致。他认为，通知的核心看点在于房屋买卖，房地产开发、住房租赁和物业管理主要是规范化行业运营行为，而房屋买卖在于规范化金融介入，从力度上看，是这次政策里面最可能带来行业不仅仅是规范化发展、而是较大调控压力的一条。他将通知里提到的整治监管交易资金，视为自2018年以来最大的金融调控，认为其影响能级远大于资管新规和三道红线。

  谢皓宇在7月26日发布的报告中表示，房企最大的负债是预收账款，三道红线主要针对开发融资，但给房企提供最大杠杆的，其实是销售融资，占比超过总负债的50%。按照规定，这笔资金应该放在第三方监管账户，但在实际操作中，存在普遍的挪用现象。一旦监管，则销售回款只能用于本项目的资金置换和后续项目开发，那么，以加快推盘、促进回款、来进行债务偿还这条链就断了，销售回款被“冻结”在第三方账户，则可能发生较为严重的兑付危机。

  跟调控力度不断加码的地产开发行业不同，物业管理行业此前一直在享受政策红利，通知的出台是整个行业始料未及的。在7月26日之前，物业股还没有遭受过覆盖面如此之广的打击，即便不少个股都经历了波动，但龙头物业上市公司——碧桂园服务的股价始终坚挺，还在6月底创出了85.2元的新高，此后虽也有调整，但并未跌破70港元。然而，这种坚挺的走势在今天被打破了，碧桂园服务一早便以67.8港元、5%的跌幅开盘，此后跌幅不断加深，当天的成交额高达27.66亿港元，是前一个交易日的6倍。

  从盘面上看，7月26日有大量资金在卖出物业股，资本市场的风向此前已有所转变，利空政策的发布进一步坚定了投资者的获利了结决心。摩根士丹利在最新的研报中将内地物管股行业看法由原来的“吸引”降至“符预期”，理由是内地房地产行业去杠杆化和流动性前景，将继续影响市场情绪。美银证券也在7月23日表示，随着内地物管股即将公布中期业绩，市场将持续作价值重估，但预期在众多潜在负面因素下，中期业绩将是“惊多于喜”，对于物管公司是否可达成进取的增长目标存疑。该行预期有部分物管公司上半年毛利率下跌，加上增值服务业务发展受制于内地消费复苏较预期慢，预计仍会对股价造成影响。