潜规则大起底 法外之地北三县楼市的利益链条

摘要：北三县,即三河市（含燕郊）、大厂回族自治县以及香河县的统称。其楼市水深莫测，政商关系之复杂、涉黑势力之猖狂、本地开发商手段之恶劣，在房屋拆迁、土地出让过程中淋漓尽致。地头蛇们牢牢把控“飞地”上的每一亩土地，试图锁紧这条看不到尽头的利益链条。

       很难想象，从天安门广场驱车向东仅仅60公里，你就将见证一个混乱无序、暴力横生的法外之地。

       如果不是北京万科员工在拍地途中遇袭，北三县的种种土地乱象仍将见怪不怪地、半公开地存在下去，成为惯例、成为规则、成为当地开发商吹牛逼的谈资。

       7月8日，五矿－万科联合体在参与土地竞拍途中，被香河本地开发商三强公司拦下，人车俱损。血淋淋的照片被迅速传播，这片被称为北京“飞地”的区域，以这样一种极不光彩的方式再次进入各方视野。

       北三县，即三河市（含燕郊）、大厂回族自治县以及香河县的统称。行政隶属河北廊坊，却被京津包裹得严严实实，是比大部分北京区县更靠近未来首都行政中心通州的政策热地。如今，距通州仅一河之隔的燕郊，新房均价已升至每平方米3万元。

       曾经籍籍无名的河北乡村，因北京房价飞涨的溢出效应而渐趋繁荣，在京津冀一体化及北京市政府东迁的双重利好刺激下更热的发烫，但其区域规划、土地出让、开发建设仍停留在原始阶段。

       相关房产媒体多方采访发现，北三县楼市水深莫测，其政商关系之复杂、涉黑势力之猖狂、本地开发商手段之恶劣，在房屋拆迁、土地出让过程中淋漓尽致。地头蛇们牢牢把控“飞地”上的每一亩土

地，试图锁紧这条看不到尽头的利益链条。更是形成当地所谓“四大家族”，各有势力范围。

       有计划在此拿地的外来开发商自然成为要“解决”的麻烦。其实，此种乱象在地产行业并不鲜见。曾有绍兴开发商告诉相关房产媒体，所有的品牌开发商在绍兴都做不好， 包括绿城。当地开发商在土地拍卖时，结成同盟，不计成本拼命抬价，外来者根本拿不到土地，即使最终高溢价拿地成功，后期销售难度也因高成本土地而成倍增加。

       为什么？因为绿城这样的开发商，产品远超本地房企。一旦进来，当地买房人就再也看不上本地企业的房子了。就是这样野蛮的逻辑，居然在当地大行其道，最终形成劣币驱逐良币的畸形市场。

       万科在北三县的经历，遵循同一逻辑，只是它的呈现方式更为直接、更为暴力。拦车打人仅为地头蛇所有手段中最简单的一种。除此之外，本地势力结成利益同盟、打压外来开发商、控制拆迁、现金收地等套路令人震惊。

       近日，相关房产约访到熟悉北三县市场的人士，听他讲述这片蛮荒之地的种种乱象，整个对话时长约2小时，我们只截取信息量最大的部分，管中窥豹。希望它为更多人所知，也希望所有的野蛮生长，最终都被约束在法律框架之内。

       家族势力结盟对外、土地不公开出让、控制拆迁

       北京市政府东迁到通州后，市政府离这边太近了。河北离北京新中心就隔一条河，以后还要修桥。现在通州整体规划基本已经公布，偏生态型新城，几乎没有新增建设用地供应。那么多人口来通州以后住哪儿？还限购，总不能都租房吧？新增人口得有地方去，那个地儿就是河北。

       当地开发商早想明白了。燕郊买不起，往大厂买，大厂买不起，往香河买，香河买不起，再往外买。这边还有那么多未开发土地，这么大蛋糕，不可能让外来开发商吃上。为了护住盘子，这么多年来，地头蛇们的势力和手段，远比你看到得还要猖獗、可怕得多。

       这么多年，外人就别想进北三县。

       这些本土开发商各自为王，在北三县有明显的势力划分。平时，各家之间互不干扰，很少往来。当外来企业试图在此动作，地头蛇们就会一致对外。河北有过不少黑道势力干涉土地买卖的先例。

       环京地市的非市场化程度也远比媒体报道的严重得多。你很难相信，从1998年三河市燕郊镇设开发区以来，到2014年也只公开招拍挂出售过两块土地，一块是商服用地，一块是住宅用地。这期间发生了很多故事。 

       现在这么多在售楼盘，大部分是通过协议出让的套路完成的。农业用地也好，产业用地也罢，开开会，写几个会议纪要，就这么调整成了住宅用地，卖给当地开发商盖房。

       拿燕郊来说，拍不拍地，三河市说了算。而燕郊后续拆迁的量还很大。这是地头蛇们继续获利的良机，却很难成为品牌开发商的。

       疯狂收地，在每个还未收到拆迁通知的村子扎好桩子，于卖地前宣示“主权”，是地头蛇储备土地的主要方式——有关方面睁一只眼闭一只眼，上市公司又怎么可能做得到呢。

       不仅房子收，连耕地也收，几亩不嫌少，几百亩不嫌多，一户一户瓦解，占上地盘再说。星星点点全给你布置上，外来户根本插不进嘴。

       而且，这些开发商现金流充沛，老百姓一口要价四五百万，他们能直接付现金。以后正式卖地万一有外来开发商想介入，麻烦事情就来了。

       不是这些河北企业财大气粗，一个北三县的红利，够这些开发商们吃一辈子。

       外来户拿地的最后机会 

       这几年北三县肥肉太多，地头蛇们已经拿到的地块，捂手里就是金疙瘩。但是，不少本土开发商经营能力一般，管理没有打开，有些项目已经运营五六年时间，举步维艰，碰上限购，短期又不能套现。 

       这是品牌房企进入北三县的机会。

       不同于前面提到的彪悍企业，河北也有一些小开发商，作风温和些，有全身而退的意愿。他们和想进入河北的大开发商有利益共通点。

       小开发商们同样背景深厚，一级开发能力强。这边圈子文化重，习惯在一线城市作战的大开发商们要搞定拆迁和土地整备太难了。有些事情上市公司不方便做，但饭局文化，可是当地开发商擅长所在。

       品牌开发商给当地开发商一个溢价，前者成功入冀，后者迅速套现，就能达成共赢。

       今年上半年，有一家A房企天天追着地头蛇跑，就是想进北三县。但是地头蛇青睐另外一家房企B。A为了能在这边拿地简直拼命，不断放出话来，不管B出多少钱，他们都愿意多出一个亿。

       不过，供不应求不是普遍现象。香河不少新农村项目，基本上都快死了。

       其实香河这一轮没有涨的太快，只从每平米八千块涨到了一万块。这一轮房价暴涨是以通州为中心，向东南方向辐射开来的。通州以外，燕郊比香河涨得厉害多了，去年卖一万，现在卖到两万五，不到一年直接翻番。相对来说，永清、固安、涿州就没怎么涨。

       有意思的是，虽然京南和京西南涨价有限，但北三县一限购，涞水反倒卖了一堆。天下熙攘皆为利往。涞水原来都是度假客，现在突然出了很多投资客，都是这边过去的。

       捂盘、假签与地头蛇的钱袋子 

       大部分当地开发商对后市的预判是，越限越火。但在短期内，北三县成交冰冻，有价无市。燕郊有好几个项目过去五个月一套房也没卖，就因为政府不批预售证。

       开发商们不着急。政府不让卖，是变相帮自己捂盘。一直在这边混的企业，有那个资本“宠辱不惊”。

       北三县现在假签情况特别普遍。购房人去售楼处现场订房，开发商也会告诉你“对不起，这套已经签了”。后市看涨，哪怕政府不限购，开发商也不会早早卖光，所以拿不到预售证这件事要两方面看——他们自己本身也不愿意取证。

       这边办预售证的规则和北京不太一样。这边流行交“房地产资本金”。不管项目大小，都要交这个钱。廊坊市区不用交，但三河、燕郊严格执行程序。每平米300块，一般要掏出千万级别，还要签一个资金监管协议。

       北三县的大势已经完全确定。本地开发商不仅收着卖，他们也把储备土地提升到战略层面。地头蛇的收地成本也一路走高。不说最火的燕郊了，你根本无法想象现在廊坊市区的地价涨得有多快。

       去年，廊坊市区收地成本还是220万块/亩，今年飙涨到350万块/亩，一年涨了150%。圈子里都在吐槽，河对岸的顺义拆迁成本还没这么高呢，通州副中心也不敢涨这么快啊。

       不过，这在本土开发商鼓鼓的钱袋子面前，似乎也不算什么难事。