下半年楼市量升价成定局 未来区域分化更突出

摘要：“2015年中国房地产行业发展平稳。房地产投资增速已经下滑到个位数，但房地产销售面积和销售金额已经回稳。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文预计今年中国房地产投资额将突破10万亿元，销售面积将在12亿平方米到13亿平方米之间。在经济增速放缓的背景下，房地产行业的平稳发展显得特别重要。

    赵卓文指出，今年政策面偏暖；房产税立法工作已经启动，但实际征收要在2017年以后；未来3年，房地产政策将更多偏向于分类调控，城市政府自主权加大；类似“330新政”这样的政策还会陆续到来；地方税费减免、户籍制度改革等等，都会阶段性助推楼市发展。

    中国楼市受四大因素影响

    赵卓文认为房地产市场主要受四大因素影响，首先是经济增速减缓，“从中长期看，房地产的需求将下降。”其次是互联网因素影响，从商业到写字楼到住宅，从发展商到房地产中介机构都在互联网的冲击下，发生了巨大的变化。第三是政策因素，房产税、遗产税、农村集体建设用地流转等，都将对未来的市场产生重大影响。最后是产业转型升级的影响。

    赵卓文表示从2014年下半年开始，土地市场已经结速了长达10年的“疯涨阶段”。发展商拿地趋于理性。2015年土地市场将会出现近年来少见的“成交下降”的现象。“从2015年开始，中国房地产将维持7~8年左右的高峰发展期。2022年以后的市场具有极大的不确定性。短期楼市依然稳定。”赵卓文说。

    下半年楼市回暖已成定局

    “下半年楼市"量升价稳"已成定局。”赵卓文指出上半年一线城市的成交量同比上涨42.9%，北上广深楼市前低后高。第二季度，北京、深圳等地还出现了量价齐涨的局面。下半年楼市将延续第二季度的上升态势，在下半年创出成交量的新高。

    他认为主要原因在四点：第一，“330新政”后，政策面转暖，鼓励二套房消费等政策，将有力促进楼市成交的提升；第二，北上广深的房价已呈稳中有升态势。习惯了“买涨不买跌”的购房者会加快入市步伐；第三，2014年下半年至2015年上半年股市火爆，大量资金流入股市。随着“疯牛”阶段的结束，下半年部分资金会回流到保值增值潜力更好、更可靠的楼市中；第四，2015年房地产发展商仍将坚持去库存、快销售的策略，产品供应丰富，性价比高，有助于销售量的提升。

    未来区域分化将更突出

    赵卓文认为房地产行业盈利水平下降已是不争的事实。其中，三四线城市供大于求的压力尤显突出，有些城市库存量超过2年消化期，价格也是下降趋势。与之形成鲜明对照的是，一二线城市由于土地资源稀缺，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，地价、房价呈上升趋势。未来几年，国内城市房地产业的分化将更加明显和突出。

    “前几年出现过鄂尔多斯、温州等房地产投资的"陷阱"地区。2015年，将出现大面积的"投资负收益"区域。”典型如中国东北地区这样经济活力不足，人口净流出的片区，将面临市场供求压力加大，价格下行的威胁。过去几年被过度爆炒的区域，如海南，也将面临降温的风险。一线城市的中心区，将成为楼市投资的避风港。政策驱动下的新兴区域，如自贸区，将成为楼市投资的新热点。

    投资者应记住三句话

    对于投资者，赵卓文则提醒应记住三句话：第一句是“中心、中心还是中心”。中心城市中心区的中心物业，是最具投资价值的产品；第二句是少买公鸡，多买母鸡。多买经营性物业，少买住宅类物业。第三句是少买大鸡，多买小鸡。少买“成熟”物业，多买“成长型”物业。赵卓文表示：“2015年中国股市的投资狂潮之后，中国人将会更理性地对待房地产投资。新型互联网金融产品或会有大爆发的机会和潜力。传统的购房模式，将受到挑战。下半年的各种房地产REITS产品（房地产信托投资基金），值得期待。”