政策“一房一价”遭遇“吊高价打折”

　[提要]“刚收到通知,我们已经要求各案场严格执行有关部门的相关细则,并对有关责任人提出具体执行要求。”昨日,同策咨询研究部总监王巍立向记者如是说。

   “刚收到通知,我们已经要求各案场严格执行有关部门的相关细则,并对有关责任人提出具体执行要求。”19日,同策咨询研究部总监王巍立向记者如是说。

　　“一房一价”沪版细则落地三天后,开发商和各家代理机构纷纷就售楼处需要公示的内容展开行动。

　　中原地产认为,市场对“一房一价”的高度关注在于寄望该政策能够真正束缚住开发企业涨价。但基准价格确立之后,“许降不许涨”仍有可能导致开发企业高开低走,在折扣上换一种方式谋求定价主动权。

　　超过8折或需重新申报

　　上海物价部门16日下发贯彻落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》的实施细则,其中对开发商需要在售楼处公示的信息作出了详细明确,要求分四张信息表公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。其中对楼盘促销、停车位销售都要明码标价,并要求公布已登记房源实际成交均价。

　　在此之前,上海部分项目就已采用类似的销售方式。去年10月前后,以只能下跌不能涨价为核心内容的上海旧版“一房一价”规定全面施行,此后,上海新上市楼盘网上备案“报价可浮动范围”一栏开始显示负值(-20%)。

　　记者调查发现,目前上海不少开发商及代理公司都已针对新版“一房一价”细则进行了会议讨论,并及时做出反应。据王巍立介绍,就同策代理的楼盘来看,目前部分售楼处的一些信息可能和之前申报的发生变化,这些都需要尽快予以处理并统一。

　　对购房者来说,通过“一房一价”沪版细则的执行,可了解到更多有关的楼盘信息,以便于理性地购房置业,这无疑是一件好事情。然而,或许是旧版“一房一价”执行效果不甚理想,目前市场中仍有不少分析人士对新版细则提出质疑。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,沪版“一房一价”细则与北京细则相比基本相似,但发布的几个样表有一定针对性,对以后检查执行有帮助。“上海细则关键还是看执行,从北京的情况看取得的效果并不明显。”

　　此外,“许跌不许涨”的原则也可能导致开发商在定价时抬高售价。对此,一位熟悉预售申请流程的业内人士向记者透露,根据规定,开发商确定基准价后,房价下浮空间最多仅有20%。如此一来,虽然不能完全避免,但能在一定程度上对开发商“吊高价打折”的现状进行限制。“反正现在就算要降价,最低也只能打8折,更低的折扣就要重新申报。”

市场低迷促发营销战

　　但有代理机构人士透露,目前部分项目申请价格偏高,“吊高价打折”已经成为市场中一个众人皆知的秘密,购房者对所谓“折扣”的敏感度也已越来越低。整体楼市成交依旧乏力。

　　根据同策咨询研究部监测的数据,目前上海楼市的整体销售虽然较2月、3月份惨淡情况来说,已经进入小幅攀升的稳定期,但实际成交量却依旧在低位徘徊——近期楼市的新房供应逐步上升,但周成交量则基本稳定在17万平方米的较低水平。#p#副标题#e#

　　在资金回笼欲望强烈的刺激下,更多“打擦边球”的营销手段开始大行其道。日前,上海某地产网站推出会员优惠卡,持卡人可享受到部分在售楼盘给予该网站会员的独家购房优惠。其中,宝山一项目因尚未取得预售许可证就参加该活动,被上海宝山区房管局调查。

　　据了解,该网站针对上述楼盘推出的白金卡优惠是:只要付2万元手续费就可以享受总价4万元的优惠,并可以在开盘当天优先选房。由于该盘尚未取得预售许可证,实际上违反了相关规定,即未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

　　对此,上述项目负责人对本报表示,项目严格按照国家法规,并没有在预售证取得前收取客户任何形式的款项;所谓的白金卡是网站的商业行为,而且他们这种商业模式已经运行了一年。所有的钱款都是由网站收取,收据也由网站出具。在他看来,与该网站的合作只是一种“团购”的营销探索。

　　不过,包括上海市房地产经纪行业协会常务副会长方晨在内的一些业内人士认为,开发商在未取得预售证的前提下通过第三方发放白金卡还是违背了有关规定。与此同时,第三方是否有收费的权利,也遭到质疑。

　　市场分析人士指出,在市场持续低迷的情况下,许多大胆的营销模式可能会因触碰到政策底线而引来争议,因此新的营销手段最终有多少能在市场中立足,还有待观察。

　　王巍立指出,本轮宏观调控的时间已经长达13个月,市场的成交量和价格并未比2008年更差,但针对淡市营销,各家机构和开发商肯定都会推出相应的营销新手段。至于“网络优惠团购模式”,对于消费者来说,无疑多了一种选择方式,如果真的可以得到实在的优惠,则应该大力倡导。但对于网站营运方通过出售购房卡的方式参与项目销售的行为,则必须参照目前的法律法规,如果存在相抵触的状况,应该予以叫停。“同时我们也呼吁广大的购房群体熟悉目前的楼市政策,价格优惠固然吸引人,但盲目参与团购,可能还是会遭遇楼盘明降暗升的状况。”