楼市资金从二三线城市向一线城市回归大势难逆
发布时间：2014-12-04 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：随着
房地产业整体利润率的降低，资金正在从
楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”，但在一线
城市已然可见“点点红”，资金从二三线城市向
一线城市回流的现象明显。
多项
政策刺激带来的
市场预期逆转，以及一线城市“避风港”作用的凸显，成为楼市和
土地市场回暖的主因。业内人士指出，在这背后，楼市资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆，这将对今后的一线楼市起到明显的助推作用。未来一段时间，
房地产市场区域分化的态势将更加明显。
中原地产市场研究部统计
数据显示，前11月，
北京、上海、广州、深圳四城市共
成交住宅用地195宗，成交土
地价款3190.33亿元。这一数据不仅超过了2013年全年的交易记录，而且首次突破3000亿元大关。算上商业用地和其他经营性用地，一线城市截至目前成交总土地价款高达4692.9亿。中原地产认为，2014年全年一线城市的
土地出让金必将突破2013年创造的5245亿的历史记录。
值得注意的是，一线城市的住宅用地交易，呈现出“量跌价涨”的态势。从2014年9月以来，
土地市场呈现出不断升温的态势，但整体土地交易宗数和交易
价格均变化平稳。不少二三线城市虽然推出优质地块，但整体交易热度仍不及往年，土地市场的回暖速度相对缓慢。
按照历史经验，土地市场的变化往往比住宅市场滞后3-6个月。即在房屋市场成交量出现涨跌变化的3-6个月之后，土地市场才会呈现出同样的变化。但在2014年，二者的变化趋势较同步。从三季度开始，房屋和土地交易市场几乎出现同步升温。
分析人士指出，一方面，“前松后紧”的供地节奏，使得下半年各地不断供应优质地块，引发企业哄抢。另一方面，9月底以来不断推出的信贷新规、
公积金购房新政、降息等政策，极大改变了市场预期，促使房地产企业出手拿地。
一线城市的土地市场之所以升温迅速，主因在于在供需关系发生逆转的大背景下，其作为“避风港”的作用不断凸显。数据显示，自2012年4月以来，
全国商品房库存连续31个月保持
上涨。且与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨接近9成。同时，四个一线城市仍然维持着“供不应求”的基本面。
土地交易升温的背后，正折射出资金流向的变化。
住建部政策研究中心研究员王珏林表示，随着房地产业整体利润率的降低，资金正在从楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”，但在一线城市已然可见“点点红”，资金从二三线城市向一线城市回流的现象明显。
“支出同样的
销售成本，一线城市贡献的销售额和利润率可能数倍于二三线城市。”北京某上市
房企负责表示，2014年以来，总部位于北京的该公司正着力进驻广州和深圳市场。而在二三线城市的策略上，只选择东部省会城市，不会进驻三线城市。
恒大、碧桂园等一些南方的
开发商，近些年也在收缩二三线城市布局，并尝试进驻北京市场，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，这些企业
调整布局的思路在于“集中战线、规避风险”。
2007年以来，房地产企业曾出现一波进军二三线城市的热潮，这一度助推了这些城市
房价的攀升，也帮助房企迅速实现规模扩张。但多年以后，过量的
投资使得很多二三线城市出现供应过剩的局面，房价上涨乏力，利润空间压缩。
自2012年以来，资金又出现“回归潮”，除前述土地交易的升温外，还表现在房地产投资的变化上。据统计局数据，前10月，除上海外，北、广、深三个一线城市的房地产投资增速均超过全国平均水平(12.4%)。其中，北京增长14.8%，广州则达到18.6%。
尽管大量资金已从二三线城市撤出，这些城市的过剩风险仍然不容忽视。评级机构标准普尔近日发布报告称，2015年房地产仍然处于
去库存阶段，并且一线城市与二三线城市会有分化表现：三线城市市场状况恶化比较明显，二线市场局部趋稳，而同样具有高土地成本的一线城市房地产市场相对更健康。
分析人士指出，这种情况将进一步推动资金回流，未来将有更多的资金向一线城市流动，或者选择撤出楼市。中原地产首席分析师张大伟称，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争将更加激烈，并可能继续推高地价。
分析人士指出，由于二三线城市楼市上涨乏力，未来房地产市场将呈现出更加明显的区域差异特征。其中，一线城市的“独大”局面将继续凸显，房地产成交量和价格仍有升温的动力。
