楼市新政已满月：房贷利率小降 放贷动力不明显
发布时间：2014-10-31 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：央行新政出台已近一月,伴随对于
住房按揭
贷款总体的鼓励态度,
房贷市场出现了一些微妙变化。
房地产市场在经历了9个多月的低迷后,受央行9·30新政的影响,似乎开始缓过劲来。
据了解，目前执行央行新政并已出
现房贷
利率优惠的,主要集中在20多个一线
城市及部分二线城市,约3成的
银行下调了首套房贷利率,最低为9折。
房地产
成交10月份环比也显示回暖迹象。中指、易居、中原等机构
数据显示,国庆长假后各地
楼市成交连续三周环比回升。
不过与往年同期比较却不乐观。国家统计局发布的最新数据显示,时隔三年70大中城市
房价再现全面环比下跌,在此影响下,房地产
投资逐渐走淡。1至9月份
全国房地产开发投资增速同比名义增长12.5%(扣除
价格因素实际增长11.7%),创5年来新低。较2013年同期19.7%下降7.2个百分点,降幅近三分之一。
从市场层面看,目前相较于首套房认定的放松,市场期待的7折利率并没有出现,9折被普遍认为是银行盈亏平衡点。9折以下,银行放贷的动力并不明显。
从公开数据看,三季度房地产贷款增速放缓。
10月27日,央行3季度报告显示,当期人民银行统计的贷款总余额79.58万亿。房地产贷款余额16.74万亿,同比增18.2%,明显高于全部贷款增速,但速度较上季末降低1个百分点。
房地产贷款增速的下滑,多位业内人士指出,一方面是地产业风险之下,银行加大对房贷的管控;而另一方面,则是高
库存下,
房企投资意愿降低减少贷款。
受访的银行和地产界人士也指出,即使在个人住房按揭贷款有所宽松,但料开发贷不会有太大规模投放。故短期地产业的复苏,还难言整体回暖。
利率继续下调可能性
据公开报道,武汉、济南、杭州和重庆等地开始出现7折房贷利率优惠的
楼盘。其中,武汉绿地中央广场项目从10月份起,联合平安好房提供“1成首付、7折利率”的优惠
购房活动,最多补贴约10万费用。
但实际上,这些活动均为房贷新政下的营销行动,并非银行利率真正打7折。CRIC研究中心认为,当前房企多半采取暗降的手段,一方面赚足眼球,一方面提供一些实在的优惠给购房者,来推动项目热销。
要达到7-8折利率优惠,需满足两个条件,一是银行不亏钱,二是总体额度宽松。
MBS被寄予为金融机构筹集低成本资金的厚望。央行9·30房贷新政提出,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
但申万报告指出,从目前现实情况来看,一方面,在当前经济下行风险较大、降息预期增强、信贷额度并不紧张的情况下,银行通过固定利率的MBS将浮动利率的按揭贷款出表的动力并不强。
另一方面,目前信用利差过窄明显制约了MBS所能引导的按揭利率下行空间。申万测算,若银行将房贷打包成MBS产品后直接在市场上出售,在目前基准的利率水平上尚存在一定动力,但预计按揭贷款利率大致可以下降到5.8-6.4%,相当于8.8折至基准之间;若银行将房贷打包成MBS后由国开行以住房金融专项债对接,则预计最终按揭贷款利率大致可以下降到5.4-5.8%,相当于8.5折左右。
“我判断,从目前情况看,利率7折是非分之想,8折绝无可能,9折已算极好,9.5很不容易,基准也属正常。”易居中国联席总裁丁祖昱认为。
至于将来是否可能出现7折利率?中原地产首席分析师张大伟认为,除非再出现1-2次定向或者全面降准。
成交回暖或难持续
张大伟指出,信贷额度将是决定9·30央行松绑限贷
政策的最大因素。如果不增加额度,在改善型需求进入市场后,抢用额度,可能会使得2014年年底的额度非常紧张。
融360的信贷专家徐瑾认为,不能过于乐观估计信贷放松的程度。有些银行虽然下发新政细则,但因为额度比较紧张,到放贷时就没有额度了。
丁祖昱也认为在限贷放松上不能过于乐观,建议
开发商在口径上不要给客户过高期望,不要再继续往7折引导,否则必然导致客户的观望等待,反而起到负面效果。在贷款利率没有到位的情况下,可以采取一定营销手段,比如适当贴息,采取类似“利率不到九折,开发商来补贴”这种营销手段来促进成交。
中银国际分析师指出,由于多数房企3季度业绩表现并不理想,毛利率下滑幅度超出市场预期,显示开发商的利润空间受到
地价与需求的双重挤压,而行业确实已进入一轮较大的
调整周期中,在未来的一段时间内,房地产投资仍难有表现。
