改善需求改变楼市格局 能否持续释放尚需观察
发布时间：2014-10-24 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：受自住房冲击以及
政策倾向等多重因素的影响，刚性需求受到抑制，而改善型需求则加速入市。在新政的持续作用下，近期，无论是
新房市场还是
二手房市场，改善型产品的供需双方均出现了激增的态势。
根据最新的政策，对于名下拥有1套房的
购房人来说，只要提前还清房屋
贷款，再买二套房就可以按照首套房标准执行，该政策直接刺激了改善型需求的释放。
链家
地产分析师张旭表示，自9月30日
房贷新政发布以来，
北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大，在新政中首付
优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。
在央行新政利好的影响下，改善型需求集中爆发，部分
楼盘迎来放量，不少
开发商加速楼盘入市。据亚豪机构
数据显示，10月份，北京预计有22个项目入市，主要集中于海淀、朝阳、大兴等区域，改善型项目成为供应主力军。
“从目前来看，本轮市场政策所能够释放的改善型需求在整个
楼市的宏观需求中，占比大约在30%左右，这批需求是否会在未来一段时间真正集中入市，从目前来看可以说有这一苗头，但能否长期持续尚难判断。”伟业我爱我家副总裁胡景晖表示。
另据胡景晖介绍，从趋势上来说，2014年和2013年相比，改善型明显增多。造成改善型人群增多的原因有几方面。一是在过去北京市执行严格
限购、限贷政策的情况下，市场改善型人群事实上存在着较长时间的需求积压情况，由于政策无法放松，难以顺利入市。二是在2005年
房价整体上涨之后，市场上第一批购房人在当年由于购置的房屋面积较小，随着子女教育、父母养老、医疗等实际需求的增加，以及家庭收入的增加，客观上也已经需要进行
住宅改善。三是房贷新政和普通住宅标准调整，事实上对于改善型需求进行了一定的松绑和支持，在短期内引起这批需求的关注和入市，在情理之中。
多位业内人士认为，央行“认贷不认房”的二套房认定方式，降低了改善型购房者的购房资金门槛，提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，由此可以促进购房消费的增加。
当前改善型需求的升温一方面是源自于该类型产品市场供应量的增多，另一方面原因是在于央行松绑信贷增加了改善型购房者的资金杠杆率，因此激发出一轮此前观望的改善型需求入市，但这批需求释放后，未来整体市场的购房热情能否持续，还有赖于未来北京是否能够继续放松
调控政策，给市场更强的信号，从而改善预期，拉升需求。
