入住纠纷不断 物业管理能否救火

　　如今，入住纠纷不断已成楼市热点问题之一。根据一项调查，入住纠纷中包括“物业管理公司服务不好”的原因占近一半———

　　从目前来看，物业管理已成为入住阶段不容忽视的导火索，在精品家园的一项调查显示，入住纠纷中“物业管理公司服务不好”的原因占近一半。少数开发商自己组建物业管理公司，自己的项目自己管，物业公司很难对建设中的问题起到真正预防和监督作用。

　　有关人士认为，尽管入住中存在方方面面的问题，许多是涉及管理体制、市场供需关系及项目运作水平等深层次原因，但不少纠纷可以在物业管理的层面进行补救。

　　前期介入工作细

　　日前，在望京地区的星海明珠，精品家园俱乐部组织了建筑工程师、律师、购房者参加入住观摩。开发商的经验之一就是为小区聘请了名管家中海物业，一同解决许多小区入住的通病：社区工地依旧，建筑垃圾成山，绿地花园不见，楼内楼外一片狼藉、电水气网络不全、屋内跑冒滴漏等现象。为业主提供全面服务和安全保障，使得星海明珠入住时，从大环境到小环节都想得很周到。

　　美林花园是北京第一家公开招标物业管理公司的楼盘。作为精装修房，早早就建立了“客户代表制度”，以客户的立场和角度进行监督、检查施工质量，并负责及时与客户沟通协调，将工程进展情况等与客户沟通，双方达成理解。

　　在正式交房近一个月前，美林花园整个精装修施工结束，从施工期进入返修期，避免为赶时间交房，仓促完工留下工程质量问题。返修期全部交楼工作由发展商成立的交楼办公室负责。客户代表每日现场逐户、逐项检查装修质量，工程变更情况及个别客户提出的一些特殊要求完成情况，并做记录，如遇问题填写返修单，由交楼办组成的返修队按工种分别返修，再由客户代表确认直至达标为止。

　　作为北京第一家依照《北京市物业管理招投标暂行管理办法》开标的企业，国展家园的魏建军认为，由开发商自己的物业管理公司参与管理，难免在入住的过程中掺杂开发商的意志，容易发生矛盾。而物业管理公司对外招标，有利于在入住和项目交接时分清责任，保证小区管理账目公开透明。

　　入住社区业主做主

　　朝阳园一期业主已经入住，在处理纠纷的问题上，开发商十分注意发挥业主委员会的作用。在上月选举业主委员会时，采用业主自荐+全体产权人投票候选人的办法，受到业主的认可。朝阳园在物管会选举过程中以“产权人自荐，全体产权人投票选举，以得票多者为候选人，即作为筹备组推选的候选人”的办法产生候选人。这样最大限度地公开于全体产权人面前，让他们了解并参与了全部过程，使首届管委会委员具有广泛的代表性。#p#副标题#e#

　　为了使选举让业主参与进来，筹委会采取一系列措施：

　　首先将选举公告张贴在各楼大堂、会所等地，保证所有业主知情;第一次公告选举办法和被选举人资格等，自荐人自由领取表格;第二次公告管委会章程和14位自荐人的详细材料。同时，将全部公告张贴的文件连同选票送达每一业主家中，每次送达须有业主代表和物业公司或者开发商双方至少两人以上同时前往，并要求正式签收;经过选举，产生5名候选人，3座楼每座都保证1人当选，其余2人以得票多者当选。

　　最后，5个候选人的资料再次公布，并将在一个月内举办第二次选举，反对票不超过50%即当选。

　　朝阳园的物业管理公司———第一太平戴维斯的负责人说，一个成熟的社区中，业主委员会成为业主与开发商对话的主体，参与小区公共事务，有矛盾可及时调解。

　　建立对接渠道

　　在调查中显示，有问题投诉无门，也是导致纠纷发生的重要因素。建立良好的沟通渠道和投诉制度，使业主的想法能及时传达给发展商，将发展商的工作动态传达给业主，可以提前发现可能引起争议的问题。这方面，物业管理公司是沟通业主与开发商的重要渠道之一。

　　为和客户沟通，物业公司———北京燕侨物业管理有限公司提前半年便进驻到项目中，同客户以信件、电话、面谈等方式进行沟通，使业主对于物业公司从陌生到认识到了解。

　　一个项目从开发到入住，就像一次马拉松长跑，发展商在物业管理这一步上也应务实为上。日前，《北京市城镇物业管理条例(草案)》已起草完成，明年报市人大审议，其中要明确业主委员会的性质和法律地位，使其能够真正代表业主行使权利、发挥作用;同时完善物业建设和管理衔接制度，建立物业管理监督机制。

　　目前，商品房买卖合同的格式中并没有物业管理一项，买房人最多只能在补充协议中与开发商协商，这是新合同中的一项漏洞。据市房地局的有关负责人介绍，有关入住的热点问题，下一步在物业管理条例中也将予以考虑涉及。