中冶南京一期项目已出售套现 退地或为解财困

摘要：7月5日，南京市国土资源局发出公告,终止中冶拿下的南京下关滨江2号地块的交易，昔日地王遭遇收地尴尬。7月8日，中国中冶针锋相对发布公告称，终止交易是南京市国土资源局包括其来函所称因素在内的各种单方面原因导致，中冶置业在整个过程中不存在任何责任。

　　“地王”出在央企家，动静都不小。

　　中冶置业同时于7月8日致函南京市国土资源局，要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。

　　尽管国土局和中冶置业都表现强势，但有消息人士透露，现在双方正在洽谈之中，后续事件和平解决的可能性较大。

　　“地王”静悄悄

　　2012年11月30日，南京公开拍卖下关滨江2号地块，总建筑面积超72万平方米、起拍价高达56.2亿元，这块土地被南京临江老城改造建设投资有限公司以底价拿下，因为总价较高，该地块也成为当时2012年全国总价地王。

　　大型国有房地产开发企业中冶置业占临江改造建设80%的股份，成为新“地王”的实质买家，这一股份比例在之后变成了98.5%，剩下的股东是南京下关国资。

　　2010年9月，临江改造建设拍得下关滨江1号和3号地块，成交价分别是121.41亿元和78.93亿元，总价为200.34亿元。

　　这三幅地块连成一片，构成南京市下关区滨江区域的主体，这是南京市政府近年开发的重点项目之一，总面积达到236万平方米，耗资256.54亿元。

　　这三幅土地占地面积将近一平方公里，超过了南京下关旧城改造项目总面积的50%。

　　整个地块都被巨大的围墙圈着，7月的南京一片酷热，现场看不到任何开工的迹象。

　　这是中冶在南京的第一个项目，一期总投资33亿元，用地3.5万平方米。这幅地块曾经在去年7月有过短暂的开工，此后再不见任何开工迹象。

　　虽然外围墙被拦住，但工地上杂乱堆着一些建筑材料，到处都是杂草，看不到一个施工人员。

　　一期附近的其他工地，也完全看不到施工的迹象，甚至连广告牌都没有，有一些楼的住户已经搬走了，还有一些正在坚守。

　　这里，未来要打造成“一座居住人口超过4万、工作人口约11万、日均消费人口流量约30万人次的宜居、宜商、宜业的现代化魅力之城”，中国中冶的官网上这么形容。

　　但是，2011年年底，中冶置业旗下项目公司已在北京产权交易所将南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权挂牌转让，价格为18.4亿元，并要求受让方向旗下子公司南京正滨房地产开发有限公司支付14.38亿元代建款。此后，下关区国资旗下公司南京外滩投资发展控股集团有限公司接盘。由此，中冶置业获得总共32.78亿元资金。这意味着一期项目已被中冶出售套现。

　　祸起拆迁?

　　此前，中冶与下关区准备把下关滨江打造成国际一流的滨江商务商贸中心，使下关成为“南京外滩”标志性主体区域。

　　“地王”在到手半年多以后突然被收回的原因双方都不愿意多谈。

　　有业内人指出，这么大体量的拆迁工作一直不畅是中冶在南京市场“心灰意冷”的重要原因。

　　公开资料显示，下关棚户区改造项目涉及拆迁居民1.03万户，住宅房屋建筑面积约50万平方米，户均40多平方米，其中棚户区面积达32万平方米，占动迁总量的64%，是南京市户数最多最为集中的危旧房棚户区。

　　官方公布的数据显示，截至去年年底，下关区滨江改造居民整体搬迁率接近90%。下阶段滨江商务区板块由“拆”转为“拆建并举”，“南京外滩”将全面进入建设阶段，南京市政府相关代表也在会上表示明年将会全力配合中冶置业进行下关滨江项目的建设。

　　这一数据估计过于乐观。现场可以看到，还有许多住户都没有搬走，拆迁率远远不足90%。

　　有消息人士透露，2012年9月，中冶置业董事长刘福明专程来南京，对拆迁和该项目未来的规划进行定位，当地领导表示要全力配合拆迁，这个项目被认为，“体量大，占用资金大”。#p#副标题#e#

　　一些现场的住户称，不愿意搬走的很大原因在于“价格不能谈拢”。就在他们的住处附近，还可以看到几条“积极拆迁”的横幅。

　　“南京的拆迁问题一直都比较突出，也不是完全不能解决。”当地地产界一位人士透露，中冶拿的这三块土地体量较大，所以拆迁矛盾就尤为突出。

　　事实上，许多业内人士认为，这未必是中冶退出滨江2号地块的真实原因。

　　中冶缺钱?

　　更多的矛头指向了中冶置业的母公司中国中冶财务上的危机。

　　中国中冶2012年财报显示，受计提大额减值准备影响，公司2012年业绩大幅下降，亏损约69亿元。

　　在工程承包、装备制造、资源开发、房地产开发等四个主营业务构成中，中国中冶2012年只有房地产业务实现了营业收入的实际增长。

　　在中国中冶内部，众所周知的是，在未来3~5年，中冶置业的战略目标是进入全国房地产销售前五十强。

　　事实上，滨江2号地块只支付了部分土地出让金。据中冶置业母公司中国中冶2012年财报显示，截至报告期末，公司已支付滨江2号地块的竞买保证金人民币11.3亿元，尚未签订土地出让合同。

　　有消息称，中冶拿下的滨江1号地块、滨江3号地块的土地款也没有付清。财报显示，截至2012年6月30日，中冶下关滨江项目的总投资为167.46亿元，也就是说，200亿左右的土地款，已经将近三年的时间都还没有付清。

　　一份来自中冶的报告表示：“土地储备严重失衡，大量资金过度集中，存在很大的风险。同时，未来2~3年可供开发的净地极少，几乎丧失了可持续开发的能力。”

　　同时，上述文件指出，中冶置地由于土地储备过于集中在南京，缺少快速开发的净地，房地产销售收入下降较快。

　　这就不难理解，中冶在2011年底出售一期项目股权后，去年底再次传出要找合作方来一起开发南京滨江项目的消息。

　　上述消息人士称，中冶南京退地一事，实际上是央企与地方博弈的结果。