面对各种房地产调控政策房地产市场将走向何方

摘要：最近房地产市场出现了一定程度的报复性反弹，不少城市的房价出现了同比20%的上涨，成交量也出现了放量的趋势。与此同时，由于银行间拆借导致的所谓钱荒也给中国经济蒙上了阴影，此前股市下挫至1858点附近，很多人认为钱荒必然导致房地产市场调整。

　　就房地产市场来说，唱衰派阵营戏剧性地出现了分化。楼市“死空头”代表人物牛刀认为，受钱荒影响，中国房价泡沫这次一定会破灭，必然是拉美式加日本式，可能后果更为严重。中国目前面临这两种泡沫破灭的叠加模式。所以认为中国房价最少要跌去80%。

　　另一个多年唱空楼市的代表人物谢国忠突然空翻多，他认为，在明年初地方政府的财政压力将影响到中央政府，中央政府将会释放相关房地产市场的利好信号，因此带动房价回暖。

　　客观地说，2013年上半年楼市已经出现了整体性回暖，其核心原因在于，经过2012年的先高后低的回升，以及刚性需求迫不及待地入市，房地产迎来的是周期性上涨的阶段。前期处于观望状态的购房者纷纷出手，为了规避个人所得税新政，四月份之前出现了爆发性过户浪潮，五月和六月份新房出现了抢购现象，地王也频频出现，各地土地出让金获得大丰收。

　　那么，未来的房地产市场会如牛刀所预言的那样暴跌80%，还是会如突然空翻多的谢国忠所预言的房价将会出现回暖呢？

　　笔者认为，关键看政策层面如何变化。也就是说，政府是偏好保增长，还是调结构。就当前的经济形势而来，经济增长速度事实上已经下滑，前段时间股市跌至四年低点就是一个显著地表征，更重要的是，全球央行被迫收缩流动性，很可能会因此诱发金融危机。

　　对中国经济而言，显然处于一个两难的局面：如果继续释放流动性，短期可能会缓解金融危机爆发的可能性以及会阻止经济继续下滑，促进房地产市场火爆，但从长期来看，这将丧失调整经济结构的良机，同时可能会引发难以控制的通货膨胀，从而不利于经济增长和社会稳定。如果政府选择了继续刺激经济增长的政策，未来房地产市场继续稳中有涨的情态会继续保持下去；然而，如果决策层偏好调结构，控制流动性，那么，未来房地产市场资金面压力可能就会增加，市场调整也很正常。但这种调整不至于发生市场崩盘的局面。

　　防范金融风险，需要从三个层面入手：首先是要防范地方债务出现危机。上半年楼市的回暖，各地土地财政喜获丰收，可以说是减缓了这种冲击力，也打击了境外唱空中国债务危机的势头；其次是要防范影子银行风险，金十条出台的一个重要目的，就是防范影子银行爆发大面积的危机，可能冲击金融系统的风险。其三是防止房地产过度融资从而绑架整个银行系统。

　　从现实的政策层面来看，决策层对于房地产支持经济增长这一方面还是肯定的，对于局部地区房地产市场过热引发金融危机也是很警惕的。比如，国务院办公厅在7月5日公布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》提出，要积极满足居民家庭首套自住购房等信贷需求，认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策。这是一个非常明显的信号，即决策层要保护房地产市场中的刚性需求，限制投机性需求。

　　就目前楼市状态来看，地区分化十分严重，一线城市和不少重点城市房地产市场处于燥热的状态，而也有不少城市像鄂尔多斯、温州等城市，出现楼市局部崩溃的局面，而且鬼城的出现数量也在增加。

　　因此，房地产市场将走向火炉还是滑落寒窟，关键是看决策层更加偏好哪一种应对危机的手段，这些都存在巨大的不确定性。短期内新一届政府也许对GDP增长要求不会像以往那样，一味追求顾数字而不顾发展中产生的其它后果。有一点可以肯定的是，决策层可能会采取差别化的房地产调控政策，来调控日趋复杂化的房地产市场。

　　中国城镇化进展的使命任重道远，城镇化进程才刚刚完成了51%。中国房地产市场还正处于青年期，后续发展还有巨大空间。今后亿万农民将逐步离开农业和土地，进入各级城镇，享受城里人的各项待遇。所以面对城镇化战略实施，经济只能是短暂机构性调整，最终还是要加快中国经济改革的步伐。