房产开发商圈地出新招 成立“影子”公司圈地

摘要：业内专家称，通过成立第三方的“影子公司”向农民“承包经营”土地，进而达到囤地的目的，是房地产开发商的圈地新招。

　　上千亩土地被一家咨询服务公司“承包”5年，一直没有经营。作为实际承包人的开发商称，土地仍由村民耕种，补偿照给，这是白给钱的“好事”;而村民则称，他们担心土地最终被圈走。

　　近日，位于广东省佛冈县的石联风景区，笼罩在圈地疑云中。业内专家称，通过成立第三方的“影子公司”向农民“承包经营”土地，进而达到囤地的目的，是房地产开发商的圈地新招。

　　开发商自称“很傻”

　　石联风景区在佛冈县城西北16公里，马蹄形的景区被一条公路贯穿，沿公路横亘着两道围墙。第一道围墙由公路向两边山头延伸，第二道围墙出现在一公里外，将一个由时代地产开发建设的“时代花园”烂尾楼盘围在里面。

　　多位村民说，两道围墙之间的2000多亩土地，自2007年就已被佛冈县信隆投资咨询服务有限公司租用，至今闲置。

　　在《土地承包协议书》上可以看到，村集体将土地“承包”给信隆公司，期限50年，“承包”面积和用途都没提。村民介绍，不论面积大小，信隆公司按每人每年1500元给予补偿;一些村民的宅基地也被“承包”，信隆公司与他们签订拆迁协议，为其另建新房，补偿也提高到每人每年3300元。

　　据调查发现，信隆公司的“承包”范围涉及当地五个自然村。村民说，租地结束后，信隆公司的人再也没露面。

　　相关协议显示，信隆公司办公地址为“佛冈县振兴中路彩云街103号”，但怪异的是，在实地走访发现，这里乃是一家名为“丽景香薰”的洗脚城。

　　在佛冈县工商局查询后发现，信隆公司其实就是时代地产的全资子公司。工商登记资料显示：信隆公司2007年成立，注册资金10万元，时代地产通过一家子公司持有信隆公司100%的股权。

　　时代地产董事长、总裁岑钊雄接受采访时承认，信隆公司确实是时代地产委托当地人成立的，意在“避免与村民产生不必要的摩擦”，信隆公司2009年被时代地产收购。但岑钊雄强调，信隆公司的“承包”面积只有1200亩，这些土地目前仍由农民耕种，并未改变其农业用途，5年来，时代地产准时足额向农民支付了补偿。“我觉得我们自己很傻。”岑钊雄说。

　　“影子公司”被指规避法律风险囤地

　　时代地产副总裁李强(微博)强调，信隆公司与农民签订的是合法土地承包协议，原来是想搞农业生态园，后来因为资金问题停了下来。

　　《农村土地承包法》第三十三条规定，承包土地的受让方须有农业经营能力。而信隆公司的经营范围是“企业经营管理服务、投资策划和商务咨询、商品推广和品牌策划”，并不符合上述要求。

　　《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。”

　　村民们反映，信隆公司签订集体承包合同时，没有开过村民大会。佛冈县乡两级政府部门均表示，对信隆公司租地的情况并不知情，更谈不上审批。广东恒生律师事务所蒋冬菊律师认为，据此可以认定，这种“承包”行为违法，协议无效。

　　业内人士透露，当前一些开发商的控地手法是：成立“影子公司”，规避法律风险，以承包为名控制、囤积土地，再以开发商和土地承包方的双重身份协调当地政府办理征地手续，从而达到连片开发或低价囤地的目的。当然，还有不法开发商干脆以租代征，在“承包”的土地上建设房地产。

　　承包圈地的“障眼法”

　　调查发现，时代地产的违规占地行为不止于此。相关资料显示，2003年佛冈县政府与时代地产签订协议，开发石联旅游区房地产项目，佛冈县通过“征地(租用)和出让方式”提供给时代地产3536亩土地，年限50年。岑钊雄说，这其中826多亩土地是“出让”的，其余是“租用”的，租金300万元。佛冈县国土局证实，时代地产在石联办了用地手续的土地只有826亩。

　　这说明时代地产在佛冈“租用”的土地面积仅“时代花园”项目就达2700多亩。

　　为核实这种说法，记者三次赴佛冈采访，相关部门均没有正面回应。佛冈县政府办、国土局等部门均表示，原始的征地协议找不到了。

　　业内人士认为，开发商通过“承包”和“租赁”这些“障眼法”占地，既可排除其他开发商竞争性拿地，又能减少来自农民的征地阻碍，未来还可控制征地成本，可谓一举多得。

　　由于补偿标准过低，不少村民十分不满。塘二村村民邓先生说，每年补偿只有3300元，平均每天9元钱，买包烟都不够。眼前时代地产没有开发，还能耕种，一旦开发商收走土地，村民生活都会成问题。